生态农业有限公司

　现代农业生态园

　 ——可行性报告

　目录

　一、项目描述 - 2 -

　1.项目背景 - 2 -

　2.项目宗旨 - 2 -

　3.项目介绍 - 2 -

　二、产品与服务 - 4 -

　1、产品品种规划 - 4 -

　2、研究与开发 - 4 -

　3、未来产品和服务规划 - 4 -

　4、实施阶段 - 5 -

　5服务与支持 - 8 -

　三、行业与市场分析 - 8 -

　1市场介绍 - 8 -

　2、目标市场 - 9 -

　3、顾客购买准则 - 10 -

　4、竞争对手分析 - 10 -

　四、市场与销售 - 10 -

　1、市场计划 - 10 -

　2、销售策略 - 11 -

　3、渠道销售与伙伴 - 12 -

　4、销售周期 - 13 -

　5、定价策略 - 13 -

　6、市场联络 - 13 -

　五、营运组织设计 - 14 -

　1、组织结构 - 14 -

　2、团队成员岗位描述和要求 - 14 -

　3、建立团队愿景、使命和精神 - 15 -

　六、实施进度计划 - 16 -

　1、短期目标（1—2年） - 16 -

　2、中期目标（3—4年） - 16 -

　3、长期目标（5—6年） - 16 -

　七、财务计划 - 16 -

　1、资金需求与使用计划 - 17 -

　2、融资计划 - 18 -

　3、损益预估表 - 19 -

　4、现金流预测 - 19 -

　5.投资收益率 - 20 -

　6.投资回收期 - 21 -

　7、资产负债预估表 错误！未定义书签。

　 8、盈亏平衡分析 - 22 -

　八、风险控制 - 23 -

　1、政策风险和法律风险 - 23 -

　2、竞争风险 - 23 -

　3、亏损风险 - 24 -

　第一章 摘要

　南乐县仓圣源生态农业有限公司是一家专门从事绿色农产品生产、销售为一体的公司，本公司旗下的仓圣源现代农业生态园项目位于南乐县梁村乡史官村，一期占地400亩，投资800万元，是集种植、养殖、观光、餐饮、娱乐、休闲为一体的生态园区。

　 生态园一期划分为：生态农业休闲区、历代农业生产工具展厅、农业种植园区、绿色畜牧业养殖区、垂钓休闲区、餐饮加工区、科技示范区、线上线下直营店七大板块。将农业种植、旅游观光、科技示范、餐饮娱乐、果品及绿色畜禽直销、环境保护等融为一体。

　 未来二期项目规划用地1000亩，以一期项目为基础，重点建设一座现代化和传统相结合的养老院和一个现代化的特色有机农场，来满足特殊人群的需求。

　 本项目以仓颉陵旅游为依托，市场为导向，服务大众为目的，为广大人民群众打造自然、绿色、健康的服务和产品，同时，给生活在城市的白领和广大市民提供一个休闲娱乐的场所。响应南乐县政府落实仓颉陵旅游、发展现代农业、调整产业结构、保护生态环境的计划。对促进农业增效、农民增收、农村发展具有重大意义。

　 第二章

　综述

　一、项目描述

　1.项目背景

　随着国家经济的飞速发展，城乡一体化建设的持续进行。许多地方的农村通过城市化改造变成了城市。随着城市节奏的加快，人们生活工作的压力增大，生活越来越偏离本质，减压成为越来越多人的共识。曾经的乡间美景、瓜田树下成为了许多人内心中的记忆，曾经的乡间绿野被越来越多的白领所追捧。随着

　“转基因食品事件”、“地沟油事件”、“三聚氰胺奶粉事件“等食品安全事件使得许多城市人越发注重餐桌安全。纯绿色、有机天然食品越来越被消费者所青睐。

　 现阶段我国的农村家庭土地承包模式远远满足不了生产力的发展水平和要求 。导致农民种粮积极性不高，大量农民抛弃土地背景离乡，外出打工谋生，造成农村滞留大量孤寡老人和留守儿童，大量土地荒废、老人儿童生活无人照料，给社会造成极大的负担。

　 以上种种现象已成为当今社会急需解决的问题，也是摆在我们面前的很重要的问题，如何使农村经济发展水平能够快速发展，减小城乡收入差距，如何让城市居民的生活贴近自然，让人们吃上自然、绿色、健康的绿色食品，成为我们努力的方向。所以我们在远离县城和市区的史官村建立一座现代农业生态园来满足城市人对自然、绿色、健康的追求。也能很好带的农村经济的发展，从而解决农村现阶段出现的种种问题。

　 近年来南乐县委、县政府对仓颉陵旅游开发的投入越来越大，擦亮仓颉陵旅游名片也成为社会各界人士的共识，2014年南乐县美丽乡村项目2700多万元专项资金全部用于史官村及仓颉陵的旅游改造升级，进一步提升了仓颉陵的旅游品质。该项目位于仓颉陵后面、仓颉湖北岸，与仓颉陵景区一墙之隔，随着该项目的实施，必将对仓颉陵旅游起到更大的促进作用。

　 2.项目宗旨

　仓圣源现代农业生态园是以仓颉陵旅游为依托，以市场为导向，服务大众为目的的现代农业生态园，为广大城乡居民打造自然、绿色、健康的服务和产品。同时，为广大农民提供就业岗位，足不出户就能享受工业发展带来的成果，赡养老人，教育孩童为农村群众家庭和谐和经济发展做出贡献。

　 3.项目介绍

　南乐县仓圣源生态农业发展有限公司位于南乐县梁村乡史官村。从梁村乡自身来说，属于河南省濮阳市南乐县，位于河南河北两省交界地带，地处华北大平原腹地，交通便利，人杰地灵。周围如南乐县城区、河南省安阳市内黄县、河北省邯郸市魏县、大名县几乎距离相等，距离濮阳市、安阳市、邯郸市都在100公里以内。为发展现代生态观光农业、培育特色产业提供了有利条件。

　 仓圣源现代农业生态园拟建在梁村乡史官村，由于该村史中国造字圣人仓颉的故乡，自古以来就有仓颉生于斯、葬于斯的传说，位于史官村北的仓颉陵是豫北地区著名的名胜古迹，是华夏子孙敬仰的造字圣人仓颉的陵地,为了纪念造字圣人仓颉的史官村庙会为中国北方三大乡村庙会之一，影响范围广泛。2014年美丽乡村项目的实施后，仓颉陵和史官村的旅游基础设施进一步得到提升，影响范围进一步扩大，相信来仓颉陵旅游的旅客会大幅度增加。由于仓颉陵旅游景区的发展和仓颉陵庙会影响的逐步扩大，史官村村民具有重商轻农的思想，村里外出打工村民很多，并且围绕仓颉陵旅游而建设的旅游设施比比皆是，这些都为仓圣源生态农业园的成立进行的土地流转提供了便利条件。

　 仓圣源现代农业生态园项目拟占地600亩，主要大力发展有机种植业、养殖业并以此为支柱逐渐建立起餐饮业、旅游观光业、农业种植业以及养殖业。以落实和发展现代观光农业、调整产业结构、保护生态环境为目的的产业项目。对促进农业增效、农民增收、农村发展具有重大意义。仓圣源现代农业生态园采用先进的生态园模式，在园内进行合理的农业布局和农业生产。生态园一期计划占地面积600亩划分为：生态农业种植区、农事种植体验区、乡村周末度假休闲区、畜牧养殖区、垂钓休闲区、餐饮加工区、科技示范区、线上线下直营店八大板块。将农事活动、自然风光、科技示范、餐饮娱乐、果品及畜牧产品直销、环境保护等融为一体，实现生态效益、经济效益和社会效益的完美统一。

　 仓圣源现代农业生态园是集种植、养殖、观赏、餐饮、娱乐为一体的生态园区，采用线上线下同步直销的新型农产品销售模式，在县城区内开设直营店，同时在网上进行同步销售并且县城区免费配货上门。从而让广大群众吃到绿色健康，价格便宜的果品、蔬菜、禽蛋和肉类，从而服务一方百姓。

　 二、产品与服务

　1、产品品种规划

　仓圣源现代农业生态园主要开展：果品蔬菜生产、畜禽养殖（鸡、鹅以及野味动物等）、池塘养殖、观赏农业、农事体验、农家宿舍、餐饮加工等，并以生态园为基础注册

　“鲜来鲜往”生鲜直营店，店内同时设立餐饮部（包括外卖）和开放式厨房，方便快节奏人群的需求。

　 2、研究与开发

　本公司设立专业农产品研发团队来开发并推广农业高新技术成果，不定期参加各种农博会、农业论坛会、农产品交易会等及时掌握农产品最新发展动态并作出响应。定期邀请农业方面的专家做技术培训，来提高本团队技术人员的技术水平，提高产品的产量。

　 3、未来产品和服务规划

　仓圣源现代农业生态园二期项目规划用地1000亩，重点建设一座现代化和传统相结合的养老院和一个现代化的特色有机农场。

　 仓圣源养老院的核心部分为：健身生产区、医疗服务区和老年交友区及老年大学四大部分。

　 在健身生产区，老年人可以亲自动手种植自己喜欢的蔬菜，养殖自己喜欢的动物。这对老年人来说是很好的休息方法和精神疗养方式，可以称之为园艺疗法。

　 在医疗服务区，养老院每年为老年人做全身检查2次，并建立健康档案，每星期安排医务人员对老年人统一体检，每月对老年人身体状况进行健康评估，给家人提供健康报告，并经常组织老年人进行健康教育和自我保健、自我护理知识的学习，以及常见病、多发病的自我防治和老年营养学的学习。

　 在老年交友区，居住在生态养老院的老年朋友，我们经常安排、组织各类互动性活动，比如唱歌、唱戏、老年人健康操等发挥老年人之间相互鼓励和沟通的作用，使他们不再感到孤单，达

　到精神安慰的目的。

　 在老年大学，居住在生态养老院的老年朋友可以学习书法、绘画、戏剧、乐器等，园区会邀请社会各行业知名专业人士进行现场授课，达到老有所学、老有所乐的目的。

　 现代化的特色有机农场，我们主要依托生态园来建立起有机果品基地、有机散养鹅基地、有机土鸡基地以及有机杂粮基地等特色产品，满足不同消费者的需求。

　 4、实施阶段

　仓圣源现代农业生态园一期建设在梁村乡史官村仓颉陵后，占地600亩，建设的主要项目有：农业生态休闲区、特色农事种植体验区、特色畜牧养殖区、乡村周末度假休闲区、垂钓休闲区、餐饮加工区、科技示范区、线上线下直营店八大板块。

　A．生态农业休闲区

　 新建项目：农庄大门、林荫大道、农业工具展示区、农业知识展览馆、农产品采摘、特产商场、品茗、会议、音乐、全景观赏区等。

　接待能力：增加钢结构房屋、各类游乐项目和活动器具，形成农庄500人/日的接待能力。

　主要设施：

　1、国产连栋大棚100亩

　 2、农家院房80间，面积1800平方米，每天可同时接待600名旅客同时住宿，同时设置农家大锅台15个。

　 3、会议室三间（可在办公区安排房间），面积600平方米，供有会议需求的团体客人会议使用。

　4、乒乓球、羽毛球及娱乐休闲中心，面积500平方米 （空场地利用）

　5、农产品超市及特产商店一座，面积200平方米

　6、停车场一个，面积1000平方米。

　7、林荫大道：半圆型的拱架。在拱架两边种植滕本植物，如紫滕、爬山虎、长春滕等，形成农村特色浐郁的林荫大道、景观大道。

　8、 农业工具展示区—农业知识展览馆：

　1）农家住宅里面配备一个专门的农村农具陈列室，里面陈列一些农村劳动必备的工具和安放一些特色农具。在室外放置一个小石磨：一般人都可以转动，小孩子在父母的帮助下也可以转动。让专门人员教会他们磨豆浆，可以让他们免费的品尝自己制作的豆浆。在室内还安放一个制作豆腐的手工设备，教消费者制作豆腐，在午餐的时候提供给消费者，自己制作的豆腐，只收取一点加工费和材料费。

　2）农家乐的特色农具和对应的人文起源、文化传说。

　9.儿童游乐园开启尘封已久的幻想，重返其乐无穷的童年。设置的项目有：滚铁环、抽陀螺、打弹珠、扔沙包、造琥珀、抓泥鳅、放飞机、逗蟋蟀、荡秋千、浑水摸鱼等

　B．农事种植体验区

　 本区域专门对外开放，有偿向有需要的人群提供土地、种苗并提供日常管理，收获的果实归个人所有，从而享受种植的快乐，另外，还安排的项目有：通过果园、菜园及阶段性的开展特色农业的采收节，如草莓采收节、花生采收节、晚秋黄梨采摘节等来增加趣味性和娱乐性如：

　★春季赏花：梨花、杏花、桃花及油菜花

　★夏季品果：杏子、李子、桃子及花生

　 ★秋季品果：丰水梨、黄金梨

　 ★冬季品野味滋补

　 C．畜牧养殖区

　 主要项目：禽类畜牧养殖。

　a)、果林土鸡养殖场：主要放养本地土鸡，土鸡及鸡蛋供农庄餐厅、直营店销售以及接待游客使用。

　 b)、果林白鹅养殖场：主要散养扬州白鹅，生态鹅及鹅蛋供农庄餐厅、直营店销售以及接待游客使用。

　 c)、特色野味养殖，占地50亩：主要放养特色野味禽类（鸭、山羊、野兔等）供农庄餐厅接待游客使用及顾客购买以及直营店销售使用。

　D．垂钓休闲区

　 主营项目：垂钓、“竹伐” 及“混水摸鱼”，即：捕捞、摸鱼等。

　基本设施：钓鱼台的基本设施有防护栏、鱼杆架、遮阳伞、坐躺椅等，目的是为了方便游客钓鱼和休闲。垂钓台的设施要求做到既牢固又美观，同时还不影响钓台间互相钓鱼，所以其距离一般要求不少于6米。

　 E．餐饮加工区

　农家大餐厅一座，面积500平方米；空调大包箱餐厅20间，面积340平方米；每天可同时接待200名旅客就餐。

　 F.科技示范区

　建设一座以现代温室为主的无土栽培等现代化的生产设施，开展水培、气雾培、有机无土培沙砾培等先进的无土栽培方法并设置立柱式栽植、墙式栽培、水槽式栽种、塔式喷雾栽种等不同形式的栽种方法。种植各种各样的瓜果蔬菜，如：小番茄、小黄瓜、草莓、甜瓜、野菜等供旅客欣赏、采摘、学习。

　 G．直营店

　在市区内开设“鲜来鲜往”生鲜营店，店内同时设立餐饮部（包括外卖）和开放式厨房。同时，在网络上利用淘宝平台进行同步销售。

　 5服务与支持

　南乐县仓圣源生态农业发展有限公司将针对仓圣源现代农业园开通专用400电话，安排专门售后人员处理和接受顾客或消费者的投诉和建议并完善售后服务，园区内设置投诉站，保证及时处理顾客或消费者所遇到的问题。网络营销的渠道专门安排人员负责顾客退换货问题。以此来保证和顾客或消费者的沟通。

　 三、行业与市场分析

　1市场介绍

　2015年，党的十八大五中全会召开后，农村和农业又一次提到了前所未有的高度，南乐县政府把扶持三农产业发展作为一个重点。南乐县委、县政府也提出擦亮仓颉陵旅游名片，在政策和资金上给予重点投入。梁村乡自身农业投入稳定增长机制也不断完善。2014年南乐县美丽乡村建设项目为史官村的发展描绘出宏伟蓝图：史官村仓颉陵将建成河南河北交界的文化旅游圣地。

　 通过现代农业生态园的建设引导和推动梁村乡农业产业结构调整具有积极意义，本项目的投资建设不仅经济效益可观而且社会效益丰富，是一项合民心顺民意的民生工程。现代社会人人都渴望能在优美的环境中放松休闲，于是回归田野自然的休闲观光农业就成为人们最好的选择吃农家饭、住农家屋、做农家活、看农家景自然成了新的热点。

　 随着人本管理理念的改变，节假日在不断的增多，加之双休日的实行，为人们外出休闲观光旅游提供了大量的时间从人们旅游情趣多向性来看，追求田园式的生活情趣是个重要的发展趋向，而现实中这样的景点场所又显得相对匮乏，这就为生态休闲观光农业产业园的快速发展提供了广阔的发展市场

　2、目标市场

　线下实体店和生态园区目标市场主要是南乐县城区和南乐周边各个阶层的居民，白领阶层以及机关单位食堂等。线上销售通过和快递公司合作，充分利用快递公司的网络，在50公里内免费送货，同时通过快递网络辐射全国大部分区域，将本生态园和南乐当地优质品种销售到国内外。

　 3、顾客购买准则

　★顾客进入生态园免收门票，所有项目均可参与;

　★进园采摘或垂钓以市场价按斤计费，需要加工的，按加工的量的大小收取一定加工费;

　★有住宿需要的按天收取住宿费。点杀的畜禽还需收取一定的加工和辅料费用等。

　 4、竞争对手分析

　仓圣源生态农业园项目的主要竞争对手是分布在城区周边的几个的农家乐和度假村。但是通过大量走访发现，现在的“农家乐”盲目追求城市化、现代化，“农味”越来越淡，逐渐失去初创时的特色。较早建立的“农家乐”尚有一些乡土气息，纯朴简约，而新近建立的“农家乐”则出现贪大求洋倾向，游客下榻此处似乎有到了另外一个城市宾馆的感觉。

　 而仓圣源生态农业园项目充分体现乡土气息和农家特色，并将有机生鲜直销市区。同时，在园区内让富有地域传统的民间习俗、工艺、饮食等，在农业园中得到充分的挖掘、保护和传扬。相信仓圣源现代农业生态园具有很强的市场竞争力。

　 四、市场与销售

　1、市场计划

　★生态园开园，线上线下“鲜来鲜往”生鲜4S店同步开业，产品导入市场。努力提高产品质量并打造生态园的知名度，初步进入万州农产品市场。

　 ★进一步加强产品质量管理并提升品牌形象，增加无形资产。

　 ★完善相应配套设施和提高服务质量，扩大生产规模。

　 ★健全和完善生态园管理模式和机制，进一步加强产品质量管理和服务质量管理。

　 ★建设二期项目，实行多元化经营战略，进一步拓展产品线

　2、销售策略

　★ 贸易展销会 

　将我们的产品以推销会的形式，在南乐城区和各大居住区进行平价展销            

　 ★ 互联网促销

　我们将建立自己公司的专业网站，及时发布各种相关信息，使其逐渐发展成为行业内可靠的、及时的、对分销及顾客有影响的、对行业前景情况进行预测的重要来源，并与各大公司进行链接。

　 ★ 公共形象建设 

　企业和品牌的形象建设是影响深远的。为此我们将开展系列公益活动，如在学校设立专项奖学金，成立环境保护基金，尽可能的和媒体进行环境保护专题的合作，凸现我们的“绿色农业”理念。

　 ★ 直接邮寄 

　进行商业信函和邮购活动。该活动在以用户为基础对象发布一定数量的信息，旨在获得迅速的客户反应和寻求销售机遇。包括最新产品信息以及农产品试吃等等。

　 ★ 社会认证  

　我们的农产品将以最快速度获得相关质检、科研部门的认证，并获得本行业和客户行业技术权威和领导者的肯定与推荐。

　 ★定期在园区内举办采摘节（应季蔬菜和水果）

　3、渠道销售与伙伴

　直销：对于几个重点区域如南乐等重点市场，我们将采用在县城区内建立生鲜4S店与客户进行点对点式（P

　  TO  P）的直接销售方式。 

　★ 优势：价格竞争优势明显，可以准确把握即时即刻的供求关系，节省商业中间环节上费用，降低库存的风险，建立更长久稳固的客户。 

　★ 弊端：市场覆盖面过宽时导致资源投入较大，对于各相关部门要

　求水平较高。 

　★ 对策：我们将在直销队伍的执行能力上（包括内部的队伍调整、资源供给等等）及大客户的选择方面严格引导，为执行未来的全面直销战略打下坚实基础。 

　代理销售： 对于其他非直销目标市场，我们将有选择的开发有实力、有丰富操作经验、资信良好的当地代理商来共同开发市场。真正做到“把代理商当客户看待”。逐步建立起一套比较实用的管理机制，着眼点放在对代理销售体系的建设规划整合上，逐步确建立一套以客户为中心，以服务为核心的渠道运作架构。

　 ★ 优势：能借助代理商的力量迅速扩大销售额，能借助经销商的力量快速募集资金，降低财务风险。使之成为稳定的合作伙伴来承担销售、集成、服务、支持等众多业务，实现市场覆盖率和市场占有率的攀升，为客户提供良好和更具增值价值的新产品和全线服务，包括售前、售后和运营过程中的所有环节。

　 ★ 弊端：不利于品牌建设，影响整体市场发展，销售不稳定。 

　★ 对策：对当地代理商的选择将严格要求；我们将派出技术人员和市场人员全程参与市场开发。依据授权原则和市场游戏规则适时加固合作关系，在价格保护、进货价格、现货供应、发货速度、产品种类等各个方面进行控制和支持。

　 4、销售周期

　★ 我们的农产品多样化，除供应应季水果蔬菜外，还提供反季蔬菜（春节期间），畜牧产品全年销售

　★ 生态园游玩一年四节均可各有特色（春季赏花、夏季钓鱼、秋季品果、冬季野味）

　5、定价策略

　★生态园入园免费，游客进入果树种植区进行水果采摘，按斤称重，以低于市场价10%价格销售。

　 ★在畜牧养殖区，游客可以点杀家畜（可加工打包），加工成熟食的另收取加工费。

　 6、市场联络（展会/广告宣传/新闻发布会/年度会议/学术讨论会/国际互联网促销等）

　五、营运组织设计

　1、组织结构

　初期拟采用按职能组织模式。结构简单、分工明确，突出业务活动的重点。

　 董事会

　总经理

　副总经理

　副总经理

　营销部

　生产部

　财务部

　公关部

　后勤部

　研发部

　2、团队成员岗位描述和要求

　董事会：公司的股东代表组成，属于决策层，负责制定公司的总体发展战略，决定总经理的人选。

　 总经理：负责公司各方面的经营管理，对董事会负责，决定副总经理和部门经理的人选，制定和监督企业战略的实施。

　 后勤部：负责内部管理，园区内和直营店产品的供应以及协调各个部门之间的关系以及人员招聘、培训、考核和规划，人员设置15名。

　 营销部：负责公司总体的营销活动，决定公司营销策略和措施，并对营销工作进行评估和监控，包括市场分析，广告、公关关系、销售、客户服务等，人员设置20人。

　 研发部：负责提供技术支持和病虫防疫工作，负责新品种的开发工作，拓展生态园农产品的深度和广度，并负责处理产品上市的报检工作，协助总经理制定企业战略规划，人员设置10名。

　 生产部：负责生态园各个区域的农业生产和养殖，控制从原料到出产的整个生产管理过程，协调生产和销售的矛盾，人员设置10人

　财务部:负责资金筹措、使用和分配，如财务计划和分析、投资决策、资本结构的确定，股利分配等等；负责日常会计工作与税收管理，人员设置5人。

　 公关部：负责对内、对外公共关系工作，建立企业和品牌形象，组织园区内各项活动以及公关等相关活动，人员设置6人。

　 3、建立团队愿景、使命和精神

　“立足市场，服务大众”是我们仓圣源公司的定位和工作标准，体现了我们务实的精神。

　 “助我中华，国泰民安”体现了我们仓圣源人的终极目标是为社会主义市场经济做出自己的贡献。

　 我们通过制定周密的计划，保证每一个环节和每一个人的工作质量，用最少的人力、最低的花费、最高的效率实现服务大众的工作标准，并不断追求更好。

　 六、实施进度计划

　1、短期目标（1—2年）

　★逐步建立健全的销售和售后网络努力提高产品销量，争取年营业收入达2000万，市场占有率达15%—20%左右。

　 2、中期目标（3—4年）

　★市场占有率提升五个百分点，营业收入达到3000万元

　3、长期目标（5—6年）

　★市场占有率达到25%左右，营业额达到4000万元，居市场主导地位。

　 七、财务计划

　主要财务假设

　★本项目设在梁村乡史官村，交通设施相对完善，投资环境优良，项目本身销售的是农业产品，免征增值税。

　 ★企业所得税地方留成部分申请全部财政补贴。

　 ★金融机构对农业贷款产生的营业税地方所得部分，给予全额财政补贴等政策。

　 ★本项目创业成员为大中专学生，享有前3年免税的税收优惠政策，即，从公司盈利年度开始计算，第一、二、三年免征所得税。自第三年起企业所得税为15%。

　 ★公司第一年不分红，第二年起按净利润的20%分红。

　 ★主营业务税金及附加、财务费用和管理费用等与企业销售收入关系不大。

　 1、资金需求与使用计划

　仓圣源现代农业生态园一期资金需求与使用计划：

　 ★承包土地和林地应付租金：土地450亩、林地150亩共计：90万元/年（租期20年）

　★变压器、水、电、气架设和管道铺设：140万元

　A． 生态农业休闲区

　 ★60亩连栋冬暖式大棚（加配套水电）：3万元/亩，共180万

　★道路铺设、绿化以及停车场一座：40万元

　★办公区（简易房）、农家房屋（瓦房、木屋房）80间、农产品超市（简易木屋）、农具陈列室（兼保管室和参观室）：100万元

　★儿童游乐区：基础设施共0.1万元

　★办公家具以及客房家具、用具共：20万元

　★蔬菜、水果等种子、种苗购买合计：5万元

　B．农事种植体验区 （先开20亩）

　★栅栏、农具等15000元

　★各种果树15000株共20万元

　C．畜牧养殖区 （100亩）

　★土鸡鸡舍30座（林中鸡舍，木质结构）野鸭鸭舍，山羊屋以及兔子窝等以及配套供水设施共：3万元

　★土鸡鸡苗2000只、鹅苗5000只、羊羔200只以及兔子500只共：15万元

　D．垂钓休闲区

　 ★基本设施如钓鱼台、防护栏、鱼杆架、遮阳伞、坐躺椅等共：4万元

　★草鱼、鲫鱼、鲢鱼等鱼苗5万尾共：2万元

　E．餐饮加工区

　★农家大餐厅一座，面积300平方米（钢结构大棚）；包箱餐厅10间，面积240平方米（瓦房或木屋）、加工厨房（带厨具）共：130万元

　F.科技示范区

　★建设一座以现代温室为主的无土栽培生产设施共：20万元

　G．直营店

　★在市区内开设“鲜来鲜往”生鲜4S直营店2家，装修和厨具、餐具等共：15万元

　★店面以及其他固定费用：3万/月

　一期建设，基础建设和配套设施建设共：2000万元，流动资金1000万元。

　 2、融资计划

　公司融资目标为1000万元，股本结构和规模如下图所示：

　 股本来源

　股本规模

　自有

　商业贷款

　新的伙伴

　入股

　金额（万元）

　400

　200

　200

　比例

　50%

　25%

　25%

　3、损益预估表

　损

　 益

　表

　单位：仓圣源现代农业生态园

　2015年 10

　月

　单位：万元

　项

　目

　行次

　本

　 月

　 数

　本年累计数

　一、营业收入（亏损以“-”表示）

　1

　600.00

　减：营业成本

　2

　300.00

　营业费用

　3

　100.00

　营业税金及附加

　4

　20.00

　 二、经营利润（亏损以“-”表示）

　5

　180.00

　减：管理费用

　6

　20.00

　财务费用

　7

　10.00

　汇兑损失（商业企业）

　8

　三（四）、营业利润

　10

　150.00

　加：投资收益

　11

　营业外收入

　12

　减：

　营业外支出

　13

　四（五）、利润总额

　14

　150.00

　4、现金流预测

　单位：仓圣源现代农业生态园

　2015年 10

　月

　单位：万元

　年

　份

　项

　目

　初期

　第一年

　第二年

　第三年

　第四年

　第五年

　固定资产投资

　460

　100.00

　100.00

　300.00

　流动资金

　340

　销售收入

　600.00

　600.00

　3000.00

　4000.00

　5000.00

　-变动成本

　350.00

　2000.00

　2200.00

　3000.00

　3500.00

　-主营业务税金及附加

　15.00

　30.00

　42.00

　58.00

　105.00

　-固定成本

　50.00

　800.00

　850.00

　850.00

　900.00

　税前利润

　0.00

　185.00

　145

　218.00

　352.00

　1165.00

　-税收

　0.00

　0.00

　0.00

　52.80

　174.75

　税后利润

　0.00

　185.00

　145.00

　218.00

　299.20

　990.25

　+折旧

　5

　5

　5

　5

　5

　+无形资产摊销

　1.5

　1.5

　1.5

　1.5

　1.5

　净现金流量

　-800.00

　185.50

　151.50

　224.50

　305.7

　996.75

　累计净现金流量

　-800.00

　185.50

　-711.00

　-486.50

　-180.80

　815.95

　注:假设建设期（初期）为六个月，生产年度为一个完整的会计年度

　5.投资收益率

　根据现金流量表所得数据可得：

　 总投资收益率（ROI）

　技术方案总投资TI=建设投资+全部流动资金

　 =800（万元）

　年平均息税前利EBIT=[（1165.00+352.00+218.00+145.00-69.00）]/5

　 =696.75（万元）

　总投资收益率（ROI）=EBIT/TI=27.86%

　 国家统计局2014年第三季度发布的农业项目全国平均投资收益率ROI 为23.46%。本技术方案总投资收益率为27.86%，高于行业平均投资收益率4.5个百分点。具有较高的收益率。

　 6.投资回收期

　根据现金流量表可知：由于本技术方案实施后各年的净收益不相同，根据T为技术方案中累计净现金流变正的时点，并依据会计当中计算静态投资回收期公式可得：

　 故得：

　 8、盈亏平衡分析

　量本利模型

　 我们通过量本利模型来计算我们的技术方案投产达到设计生产能力后正常年份的平衡点。

　 假定：生态园正常年份平均日接待能力300人来园内休闲（暂不考虑直营店和线上销售），每人人均消费200元，单位变动成本50元，单位营业税金和附加5元

　第一年（正常投产）：

　 年盈亏平衡点BEP(Q)=固定成本/人均消费价格-单位变动成本-税金附加

　 =570000/300-200-5=6000(人)

　第五年（正常年份），由于二期项目投入，这里用生产能力利用率BEP(%)表示盈亏平衡点BEP(Q)

　BEP(%)=年固定成本/年营业收入-年可变成本-年营业税及附加

　 =580/2900-1050-105*100%

　 =33%

　所以，第一年盈亏平衡点为6000人，第五年生产能力利用率为33%，当技术方案高于盈亏平衡点时项目盈利。

　 八、风险控制

　1、政策风险和法律风险

　本项目是对国家发展“三农”政策的积极响应。现代农业产业是依托农业发展起来的休闲旅游产业，它的发展拓展了农业的功能，为农业向二、三产业延伸开辟了通道，增强了农村第三产业的综合发展能力。项目的建设是适应就业结构调整的需要、适应产业结构调整的需要、适应消费结构调整的需要、适应社会结构调整的需要。所以在政策上是符合国家发展的战略的，能够得到国家有关部门的有力支持。

　 南乐县又提出把仓颉陵打造成3A旅游区，在政策和资金上给予重点投入。梁村乡自身农业投入稳定增长机制也不断完善。种植企业、大户通过土地流转新增或扩大耕地发展特色农业都会获得政府补贴。

　 2、竞争风险

　仓圣元源现代生态农业园项目的主要竞争对手是分布在城区周边的几个的农家乐和度假村。仓圣源现代生态农业园项目

　充分体现乡土气息和农家特色，并将有机生鲜直销县城区。同时，在园区内让富有地域传统的民间习俗、工艺、饮食等，在农业园中得到充分的挖掘、保护和传扬。相信仓圣源现代农业生态园具有很强的市场竞争力。

　 3、亏损风险

　该项目的开发建设是可行的，是低风险，高回报、有一定影响力的项目。园区分期投入运营后，可通过边收益、边投入的方式，形成良性资本环链。项目实施单位不断加强宣传，提高园区知名度，同时积极争取纳入区级旅游规划，加强同周边景区的合作，共同开发壮大市场。使之成为宣传地区生态旅游业和现代农业发展的一个平台。

　 只要用心做，以诚信为本，并通过广大人民群众的口碑，相信定会获得人民的青睐和成功。