国家开放大学电大专科《物业管理实务(2)》2025期末试题及答案（试卷号：2226） 盗传必究 一、多项选择题(5小题，每小题3分，共15分) 1．在市场经济体制下，房地产作为商品，其分类的依据，在生产、流通、消费各经济运行环节中，应充分体现在( )的特点与要求。

A．商品属性 B．社会属性 C．房屋建筑自然性 D．房屋建筑使用性质 2．按照管理的性质的分类可将分将为( )。

A．委托管理物业 B．租赁经营物业 C．委托代理物业 D．承包经营物业 3．现代商业场所物业主要包括各种类型的( )等。

， A．商场 B．购物中心 C．购物广场 D．各种专业性市场， 4．从特种物业的经营管理性质看，有些是公益性的，如( )。

A．政府物业 B．文教、卫生、体育物业 C．娱乐、酒店物业 D．会展物业 5．以下属于单一展览功能的会展物业的是( )。

A．北京展览馆 B．上海展览馆 C．武汉展览馆 D．广州国际会展中心 二、判断并改正错误题(首先判断正误，如有错误还须改正。5小题。每个3分。共15分) 6．物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，也可以将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

( ) 答：错误，应将“也可以：”改为“但不得” 7．黄安永根据物业使用功能的不同将物业分为居住、办公、经营、生产等类型。

( ) 答：错误，应将“居住”改为“生活” 8．某服装店铺每月固定租金为600元，百分比提成为年收入的50．,／，如年销售收入为300000元收入的租户，按税约规定营业额不超过l20000元的不予提成，则该租户该年应支付的租金是9000元。

( ) 答：错误，应将“9000”改为“l6200元” 9．设备运行成本管理主要包括能源消耗的经济核算、设备操作人员的配置、设备维修费用的管理和设备大修费的管理。

( ) 答：正确。

10．目前，我国对企业自建保安，均需要在公安机关的相应主管部门进行登记、审批、备案，并严格服从公安机关的统一管理。

( ) 答：正确。

三、填空题(20个空。每空1分，共20分) 11．1868年英国皇家测量师协会(半官、半民性质)成立，它实际上是“准”全国性。其所辖的7个技术专业小组成员，除履行各自的物业管理协会与房地产有关的专业技术职能外，均要同时承担物业管理职能。

12．2000年10月15日，中国物业管理协会成立，不但使物业行业走上了自律中发展的轨道，而且也为物业管理企业的专业化提供强有力的行业性专业技术指导与支持。

13．单元性居住物业一般建筑面积在3--5万平方米。

14．现代写字楼管理较重要的是三个方面：设备管理，它是写字楼的“心脏”；

清洁管理，是写字楼的“容貌”保安管理，它是写字楼的“卫士”。

15．现在会所主要有两种类型；
一是附属型、二是独立型。

16．工业产品的需求增加了，必然导致工业物业的需求增加；
反过来，凡是引起工业产品需求下降的因素也将引起工业物业需求的降低，这就是引致需求。

17．厂商联合的配送中心。

即在厂家与批发商或供应商与连锁总店之间进行共同配送。

18．当前政府机关物业的改革，应按《物业管理条例》的规定来推行。关键是政府机关摆正自己的位置。

19．服务性公寓是二种高档居住性物业，但与居住物业的不同之处在于它的经营性与社会性。

20．布展期的首要重点服务内容之一就是布展现场管理，即装修布置和展台搭建的管理。

四、问答题(4小题，每小题5分。共20分) 21．国外物业分类管理的产生与发展的动因。

答：(1)社会分工是物业分类管理的前提条件。

(2)专业化是物业分类管理的直接动因。

(3)市场需要是物业分类管理的客观条件。

(4)科学的公司治理结构是物业分类管理的微观基础。

(5)物业管理专业人员的职业化管理制度的完备是物业分类管理的宏观保障。

(6)现代物业及物业管理中高科技、智能化的应用推动了物业管理企业的科学化、精细化的物业分类管理。

22．居住物业管理的特性。

答：随着住房制度改革，住房商品化进程的加快及小区建设、管理发展的日益完善，居住物业管理越来越体现以下一些特性：
(1)唯一性。

(2)综合性。

(3)专业性。

(4)经营性与中介性。

(5)服务性。

23．写字楼物业管理的服务要求。

答：(1)消防安全和治安保卫是物业管理的首要工作。

(2)电梯安全运行、水电暖气供应等要充分保证。

(3)日常的清扫、保洁及专业的清洁工作，为租户提供良好的办公环境。

(4)做好应付突发事件的准备。

24．影响工业物业租售市场的因素。

答：(1)选址因素的分析。

(2)交通分析。

(3)工业物业的规模结构需求分析。

(4)对物流的新要求。

(5)多户租赁的需求。

(6)工业园区的需求。

(7)地区性合作的需求。

五、应用题(2小题。其中1小题为方案设计题。1小题为案例分析题。每小题15分。共30分) 25．方案设计题 请编制一项治安管理岗位制度。

答：根据物业类型、硬件配置和管理服务要求的不同，各物业管理项目具体的治安岗位设置各不相同，甚至可能存在较大差异。但是，无论什么岗位制度，都应当具有以下共同点：岗位清晰，任务明确；
制度落实，奖惩分明；
内容合理，操作性强；
科学有效，适应要求。

编制岗位制度时，我们要注意包含以下的几个要素：
(1)指导思想——岗位的任务及工作目的。如小区大门岗：控制人员车辆进出小区，控制阻止闲散人员或违法犯罪嫌疑人进入小区，确保小区业主居民安全…… (2)岗位任务及权限——如门岗主要控制人员车辆出入秩序、大堂值班岗负责进出人员登记控制等；

(3)岗位纪律要求——礼节礼貌、形象、工作时间(交接班制度)、操作规范(如如何填表、如何进行登记)、装备使用规定等。操作规范有时也可根据操作、文件管理等原因分别单列出来；

(4)服务对象——商用物业、住宅物业等所对应的管理服务对象是完全不同的，而工作的性质也存在着明显的差异，因而工作特点和要点都存在巨大差别；

(5)岗位操作要点——各具体岗位情况不同，可能存在的一些常见或特殊情况的处理要点及处理技巧；

(6)岗位设备设施配置使用管理要求；

(7)奖惩制度。

26．案例分析题 “会所经营的突围”：广州颐和酒店物业会所资源与社区资源的成功结合 据调查统计，北京有70％的会所闲置或亏损，深圳、广州更达到80％以上。而且亏损的皆由发展商实行补贴。这种使得不少正在进行项目前期规划的开发商都在考虑，以后小区还要不要建会所。很多开发商的实践证明：会所不是聚宝盆。而很多买了某小区的商品房而又没能享受到会所服务的业主们则认为：会所是个美丽的陷阱。

会所运营失败的主要原因有四个方面：其一是定位失准。许多开发商当初建会所，仅仅是为了迎合消费潮流，提高楼盘形象，从而获得销售利润，实际上中看不中用，为日后运营埋下隐患。其二是功能失衡。由于建造会所的目的单一，导致会所在没有专业会所经营管理和设计人员介入的情况下，不从实际出发，致使会所位置不合理、功能设施定位不明确。其三是经营不力。楼盘销售结束后，大部分开发商或是把空闲人员派来管理会所，或是委托给小区物业公司管理，他们对该项业务并不熟悉，经营难度可想而知。其四是闲置率高。近几年，投资房产的比率增加，业主变更频繁流动性大，尤其是新小区的闲置率非常高，致使会所服务对象缺乏，经营举步维艰。

’ 尽管如此，会所经营也有成功的案例，广州颐和山庄颐和大酒店将会所资源与社区资源的成功结合，不失为“会所经营的突围”佳径。

由广州颐和酒店物业管理有限公司管理的颐和大酒店婷婷玉立于拥山抱水、花香鸟语、四季常青、闹中取静的广州市著名绿色高尚社区——颐和山庄内，是广州颐和集团按照国际五星级酒店标准独家投资兴建、新加坡著名设计师设计的具有浓郁东南亚风情的生态园林式酒店。酒店生意兴隆，经营情况良好，深获业主和消费客人的好评，会所是“聚宝盆”。

首先是准确定位。开发商将酒店建设在社区边缘，而且按四星级的标准兴建，在设计上充分利用社区环境资源和酒店环境资源，将社区资源和酒店资源在软硬件上捅结合，使物业和酒店互相得益。没有好的社区大环境，酒店衬托就不起来，所以在社区景观和环境方面，发展商就愿意投入，同样要使楼房卖出高的价格和使物业的增值，就需要有漂亮的酒店做基础，这发展商也愿意投入。这样一来，除相得益彰外，也迎合消费潮流，提高楼盘形象和物业价值，更为日后会所的经营的打下良好的基础。

其次是功能齐全而不失衡。发展商在建造酒店时功能定位为“酒店+会所”形式，不搞所谓“私家会所”概念，酒店对外满足外部顾客的消费需要，会所对内满足内部业主的配套需要，为业主打造一个“五星级的家”?酒店除客房和中西餐厅外还设有室内外游泳池、健身运动、保龄球管和休闲中心等可以满足业主和住客不同的需要。

第三是多元化经营。酒店由有丰富酒店管理经验专业团队进行管理，有一套成熟的经营管理方式和一定的社会营销客户资源。酒店自负盈亏，既可对外也可对内，务求实在，不用管理费补贴也不用发展商补贴，实行市场化运作。对于社区的业主，酒店给予业主优惠价帑，从而吸引大批业主光顾。对外，酒店客房和众多的会议室可以满足不同外来客户的需要，这是酒店的主营业务收入，而泳池、健身、书吧和餐厅经营等容易受消费客人少而产生收入不足的问题得到平衡弥补。

第四是没有闲置率。由于可以内外经营，场所和设施的利用率就会得到提高，就不会受限于社区消费业主人数和消费金额的影响，同时有些场所如咖啡厅、健身室等属酒店服务的配套，因此就不存在闲置的情况。

问题：
(1)对该公司的做法你是否赞同?为什么?(5分) (2)广州颐和酒店物业的会所经营成功经验是什么?(5分) (3)会所资源与社区资源结合的会所经营模式创新点是什么?可否推广?为什么?(5分)． 答：(因是开放式答题，答案仅供参考，如考生基本观点正确，并能自圆其说也应给予肯定) (1)赞同，因为物业服务具有公共服务与企业经营的双重属性，该公司的做法是将会所经营与酒店经营有机结合的模式，既充分发挥了小区会所资源的作用，为业主提供更高品位的服务，同时又通过会所经营与酒店经营结合，盘活会所资产和公共资源，并获得好的收益，可谓一举两得。

(2)广州颐和酒店物业的会所经营成功经验有：首先是准确定位。其次是功能齐全而不失衡。第三是多元化经营。第四是没有闲置率。

(3)会所资源与社区资源结合的会所经营模式创新点：一是将物业区域的公共资源按市场化方式运作，既促进了会所市场化经营，又提高了资源的利用率；
二是通过酒店经营带动会所经营，培养会所消费习惯促进会所经营的发展。

这种模式在一定条件下具有推广价值。即在具备酒店经营的物业小区具有推广应用价值。主要是因为：一是如前所述这种做法既充分发挥了小区会所资源的作用，为业主提供更高品位的服务，同时又通过会所经营与酒店经营结合，盘活会所资产和公共资源，并获得好的收益，二是目前大部分会所经营困难，主要原因是会所经营内部化，非市场化，资源浪费严重。要改变这一现状必须进行经营模式改革。