国色天乡·主题商业街项目                                         委托运营管理服务协议

　国色天乡·主题商业街项目委托运营管理服务协议（三方）

　 业主方（以下简称甲方）：  **国色天乡商业经营管理有限公司         

　 法定代表人/委托代理人：   邓  星                                   

　 法定地址：                                                       

　 联系地址：  **市**区万春镇七里村万金苑                       

　 联系电话：        028-82612536                                    

　 传真号码：        028-82612019                                     

　 邮政编码：          611133                                         

　  商管方（以下简称乙方）：

　**宏创伟业商务服务有限公司              

　 法定代表人/委托代理人：   彭  海  涛                               

　 法定地址：                                                        

　 联系地址：  **市**区**工业总部基地H区8栋5F                

　 联系电话：    028-87071972                                        

　 传真号码：    028-87074292                                         

　 邮政编码：     610092                                              

　  物管方（以下简称丙方）：**和达物业服务有限责任公司              

　 法定代表人/委托代理人：

　游   江                                  

　 法定地址：

　**市**区万春镇天乡路2段88号                      

　 联系地址：  **市**区万春镇天乡路2段88号                     

　 联系电话：  86295713                                              

　 传真号码：                                                        

　 邮政编码：   611130                                                

　  第1条      叁方关系

　1.1.      甲方：**国色天乡商业经营管理有限公司

　国色天乡·主题商业街（以下简称本项目）物业的所有权方，享有本物业的所有权以及与该所有权相关的收益权。

　 1.2.      乙方：**宏创伟业商务服务有限公司

　甲方委托的本项目运营管理方，全权负责本项目后期的经营管理、市场推广和租赁业务管理以及 丙方（物业管理方）的工作统筹协调与监督管理（以下简称：运营管理）。

　 1.3.      丙方：**和达物业服务有限责任公司

　甲方委托的本项目物业管理方，具体负责本项目物业的日常物业管理、消防安全管理、物业工程管理、公共秩序管理、物业环境管理以及设施设备维护等，并接受乙方的统筹管理指导（以下简称：物业管理）。

　 第2条      总则

　2.  

　2.1.      甲、乙、丙叁方本着平等互利的原则，经过友好协商，就甲方位于『国色天乡·主题商业街』项目（以下简称本项目）委托运营管理和物业管理达成一致意见，并根据中华人民共和国有关法律、法规，于    2012   年   8 月  30 日签订本《委托运营管理服务协议》，以共同遵守。

　 2.2.      本着长远发展、互利合作的原则，甲方将给予乙方、丙方在后期管理工作开展方面的一切必要的配合。

　 2.3.      甲方同意，限于本协议之限制，乙方、丙方在本项目管理、经营及执行任务时将享有协议范围内的自主经营管理权。

　 2.4.      一切工商、税务、保险、财务管理等事宜均按照规范流程操作。财务管理体制若因形势需要，在管理组织机构或流程操作等方面需要进行较大幅度调整时，需由甲、乙、丙叁方另行协商决定。

　 第3条      委托管理物业基本情况（C区73亩已经启动规划，2013年6月部分呈现，因此我意见是明年可能新签协议，2期放在新协议中，本次不涉及）

　3.  

　3.1.      本项目总用地：  61432.03     ㎡

　 3.2.      本项目总建筑面积：  57636.29 ㎡

　3.2.1.      小独栋总建筑面积：

　22363.2    ㎡

　3.2.2.      综合体（含地下室）建筑面积：  35273.09   ㎡

　3.2.3.      商业停车位：

　   322 个（地下278个，地面44个）

　3.3.      商业街后期（国色天乡二期商业街）规划部分除外。

　 3.4.      以上信息以具体证件中载明的内容为准

　第4条      管理及服务模式

　4.  

　4.1.      甲方委托乙方为本项目的商业运营管理服务单位，代表甲方根据本协议条款负责进行本项目的运营及管理服务。总体上，乙方应遵循甲乙双方确认的运营管理工作流程开展相关工作，引进先进的经营理念、管理模式与管理方法，提升本项目的整体品牌形象、行业地位和物业价值。

　 4.2.      甲方委托丙方为本项目的物业管理服务单位，负责对本项目的物业进行日常服务及管理，丙方负责提高并保持本项目物业的服务品质。同时，甲方授权乙方对丙方的物业服务进行统筹管理与服务质量监督，共同做好商业街的物业服务管理工作。

　 4.3.      运营管理及物业管理工作的开展需乙方和丙方提交《运营管理服务方案及执行计划》（内容包括但不限于：目标、任务、保障措施、执行计划、工作标准），经甲方书面确认后持续开展运营管理和物业管理工作。方案提交前，乙方、丙方可先启动运营筹备及常规日常性工作。

　 4.4.      周例会制：每周固定 星期四下午两点（特殊原因需甲方认可），甲、乙、丙三方对项目进行汇报交流。根据项目进度和时间节点，三方协商另行约定动态的信息沟通会、方案讨论会、成果汇报会等工作模式，建立与项目紧密实效的沟通机制。

　 4.5.      计划总结制：每周四下午两点之前，乙方及丙方需提交书面的周工作总结及下周工作计划。每月五日前，需提交书面的月度工作总结及计划同时提交《月度运营分析报告》。以上资料均需指定衔接人签字确认，并作为考核依据。

　 4.6.      甲方总负责人邓星指派甲方衔接人 余鹏；乙方总负责人彭海涛指定乙方衔接人 熊建 ；丙方总负责人游江指定丙方衔接人 刘选彬 进行信息交流、工作安排以及成果确认、成果移交等。乙方以工作报告形式提交甲方评审或者成果汇报会，以保证信息畅通和良好的工作绩效。

　 第5条      委托管理内容

　5.  

　5.1.      商业管理内容

　5.1.1.      乙方负责本项目运营管理的主要工作内容包括：现场管理、营销管理、租务管理、关系管理等。全权处理本项目的营运和管理事务。

　 ?      现场管理：经营秩序、人员管理、服务管理、客户投诉管理等。

　 ?      租务管理：租金收取、商户调整、补位招商、租赁合同、租赁台账等。

　 ?      营销管理：营销活动、宣传广告、现场包装、广告费收取、场地费收取等。

　?      关系管理：工商、环保、消防、公安、卫生检疫、街道、城管等关系维护。

　 形成《运营管理工作手册》及《营销推广方案》确保各类事项顺利推进。《运营管理工作手册》内容包括但不限于：目标、任务、保障措施、执行计划、工作流程、工作标准。

　 5.1.2.      乙方负责策划及监督本项目物业处于良好运营状态，对本项目提出一切的合理修缮、装饰、改建（非工程主体类）方案，以满足运营管理的需要。

　 5.1.3.      乙方严格按照甲乙双方签字认可的管理审批权限及工作流程对外签订与本项目运营管理有关的各类合同（协议），并按照协议约定执行协议相关内容报销相关费用。

　 5.1.4.      统筹物业管理。乙方在甲方授权范围内对丙方的工作进行统筹管理，参与丙方物业服务标准、工作计划制定，对丙方服务质量进行监督，并有权要求丙方对不完善的工作标准、流程进行整改和完善。

　 5.2.      物业管理内容

　5.2.1.      丙方负责本项目物业管理的主要工作内容包括：

　 ?      安全管理：消防安全管理、保安勤务管理、中控室管理、一般安全管理、危机处理、紧急事故处理、风险保险、项目经营安全、财务安全管理等。

　 ?      设备管理：设施设备日常维护保养、设备运行检查、设备资产年检及管理等。

　 ?      停车管理：交通规划、指挥调度、货物运送、停车费收取、交通安全管理等。

　 ?      一般管理：租户服务、商铺装修、物业日常维修、物业（能耗、卫生等）费用收取等。

　 ?      维护管理：环境卫生维护、环境绿化以及项目现场经营秩序维护等。

　 ?      其他事项：甲方或甲方授权乙方因工作需要交办的其他事项。

　 ?      以上工作服务内容形成《物业管理服务工作手册》确保各类事项顺利推进。

　 《物业管理服务工作手册》内容包括但不限于：目标、任务、保障措施、执行计划、工作流程、工作标准等。

　 5.2.2.      丙方负责本项目物业一直处于良好运营状态，在物业维护过程中提出的合理修缮、装饰、改建方案，以满足运营管理的需要。

　 5.2.3.      丙方负责在甲方书面认可（授权）的预算范围内按照甲方认可的管理审批权限对外签订与本项目物业管理有关的各类合同（协议），并按照协议约定执行协议相关内容报销相关费用。

　 5.3.      管理服务费用收取

　  根据本项目现阶段的管理模式，在管理过程中涉及到的相关收费方式明确如下：

　 收费项目

　收费单位及方式

　甲方应收费用范围

　1

　租金

　直接通过银行转账转入甲方指定账户。

　 2

　广告位租赁

　转入甲方账户或交甲方收银员。

　 3

　营销场地租赁

　4

　多种经营点位租赁

　5

　其他收入

　丙方应收费用范围

　1

　综合管理服务费

　本合同期内丙方代收的各项费用抵扣丙方人工成本和佣金。具体结算方式、流程由丙方提供方案经甲方审批后执行（需报乙方备案）。

　 2

　停车场费用（丙方代收）

　3

　装修管理费（丙方负责装修管理，费用由丙方代收）

　4

　其他代收费用

　5

　商家水电费

　丙方代收代缴。

　第6条      协议期限（由于2013年元月31日之前为试运营期，之后将根据该阶段的情况、费用等制定下阶段的服务模式和费用标准，为避免混淆，本协议的服务时间只约定至2013年元月31日。）

　6.  

　6.1.      协议期限

　运营管理服务时间：自 2011 年 7 月1 日 起，至 2013年 元 月 31 日 止。

　 物业管理服务时间：自 2012 年 2 月1 日 起，至 2013年 元 月 31 日 止。（其中乙方驻场商管团队综合成本起始时间为2012年2月1日。）

　6.2.      协议到期后由甲、乙、丙三方公司另行商定，在同等条件下乙方、丙方享有优先续约权。

　 第7条      服务酬金及支付方式

　7.  

　7.1.      运营管理服务酬金

　7.1.1.      乙方前期运营顾问佣金：2011年7月至2012年1月31日，甲方向乙方支付费用包干40万元整（大写：人民币肆拾万元整）。

　 7.1.2.      运营管理佣金模式由两部分构成：乙方驻场商管团队综合成本、乙方管理成本及佣金。

　 7.1.3.      乙方运营管理成本佣金构成表（乙方运营管理组织架构、人员构成、岗位职责、费用预算需书面向甲方报批通过）：

　 运营管理

　成本佣金构成

　成本构成细项

　费用佣金标准

　1

　乙方驻场商管团队综合成本

　1、商管团队人员成本，如工资、福利、补贴等

　实行计划预算管理，具体按甲方预算管理制度执行。

　 2、运营人员招聘、培训费用等

　3、开办费用、办公费、业务费、招待费、差旅费、房屋租赁及设备费用等

　4、运营人员年终奖金绩效等

　2

　乙方管理成本及佣金

　1、管理分摊：乙方职能部门管理协作（行政部、人力部、财务部以及公司高层的参与和支持）

　佣金月费包干制

　10万元/月

　2、乙方其他管理成本分摊（如办公、团队建设等）

　3、      乙方管理团队激励

　备注：

　 1、      对于预算费用支付额与实际发生成本的差额由双方另行商定处理方式。

　 2、      甲方应支付乙方的费用应加收所需的税金成本。

　 7.2.      运营管理服务酬金的支付方式

　7.2.1.      乙方前期运营管理服务佣金的支付方式

　本合同签订后须收到乙方开具的合规、有效足额的发票后按甲方内部付款流程审批，甲方支付乙方前期运营顾问佣金40万元整(大写：人民币肆拾万元整)。

　 7.2.2.      乙方2012年2月至4月驻场商管团队综合成本的支付方式

　本合同签订后须收到乙方开具的合规、有效足额的发票后按甲方内部付款流程审批，甲方需支付乙方2012年2月至4月产生的符合合同要求且通过甲方书面认可的相关费用。

　 7.2.3.      乙方运营管理期间综合管理成本（乙方驻场商管团队成本）的支付方式

　本合同签订后乙方运营服务期间综合成本（乙方驻场商管团队成本）由甲方、乙方根据每月实际发生的费用经书面确认后，按甲方内部付款流程审批支付。

　 7.2.4.      乙方运营管理期间管理佣金月费（乙方管理成本及佣金）的支付方式

　本合同签订后乙方运营服务期间（自2012年2月1日起至2013年元月31日止）的佣金月费10万元（大写：人民币壹拾万元整），按甲方内部付款流程审批支付。

　 7.3.      物业管理服务酬金

　7.3.1.      物业开办费：根据开办需要由甲方支付全额的开办物资费用。

　 7.3.2.      合同期内物业管理佣金模式由两部分构成：丙方驻场管理团队综合成本、丙方管理成本及管理佣金。

　 7.3.3.      丙方物业成本佣金构成表：

　物业管理

　成本佣金构成

　成本构成细项

　费用佣金标准

　1

　丙方驻场物管团队综合成本

　1、物业团队人员成本，如工资、福利、补贴等

　实行计划预算管理，按照实际发生成本支付

　2、物业人员招聘、培训费用等

　3、物业开办费用、办公费、业务费、招待费、差旅费、房屋租赁及设备费用等

　4、物业人员年终奖金绩效等

　2

　丙方管理成本、佣金及税金

　1、管理分摊：丙方职能部门管理协作（行政部、人力部、财务部以及公司高层的参与和支持）

　佣金每月按物业人工费总成本15%支付，每月佣金支付总额上限不超过6万元（包含6万元）。

　 2、      丙方其他管理成本分摊（如办公、团队建设等）

　3、丙方管理团队激励

　4、税金

　7.4.      物业管理服务酬金的支付方式

　7.4.1.      丙方前期物业开办物资的购买

　本合同签订后甲方按物业人员进场计划分批购买经评审确定后的开办物资。

　 7.4.2.      丙方前期物业管理服务佣金的支付  

　 本合同签订后，按甲方内部付款流程审批全额支付丙方2012年2月至6月产生的符合合同要求且经甲方书面认可的费用。

　 7.4.3.      丙方运营期间物业综合成本（丙方驻场物管团队成本）的支付方式

　本合同签订后丙方物业服务期间综合成本（乙方驻场商管团队成本）由甲方、丙方根据每月实际发生的费用进行书面确认后，由甲方按内部付款流程审批支付给丙方。

　 7.4.4丙方运营期间物业管理佣金（丙方管理成本及佣金）的支付方式。

　 7.4.5丙方达到上述付款条件时，均须向甲方提供合规、足额发票按甲方内部审批流程付款。

　 本合同签订后乙方运营服务期间的佣金月费（每月人工费15%），由甲方按内部付款流程审批支付。

　 7.5.      乙方、丙方账户信息

　7.5.1.      乙方账户信息

　7.5.1.1.      乙方在每月25号（日）前向甲方提供下月统一的费用发票。

　 7.5.1.2.      乙方开户行：   工行黄田坝支行           

　 帐      号：   4402298409000000560      

　 7.5.2.      丙方账户信息

　7.5.2.1.      丙方在每月25号（日）前向甲方提供下月统一的费用发票。

　 7.5.2.2.      丙方开户行：

　中行**支行                          

　 帐      号：

　1225  5653  0862                          

　 第8条      委托物业交付

　1.  

　2.  

　3.  

　4.  

　5.  

　6.  

　7.  

　8.  

　8.1.      甲、乙、丙叁方约定，本项目物业整体交付日为 2012 年 8 月 30 日。如需变动以三方实际交付时间为准。

　 8.2.      甲、乙、丙叁方应在交接当日签署交接文件，确认甲方交付的物业符合所有的建筑和配套要求，甲方同时应移交委托经营管理所需的文件和资料（全部图纸、档案、资料以及相关验收合格证）。详见附件1：《物业交付清单》。

　 8.3.      如因甲方未按照物业交付日准时交付物业，或因甲方所移交物业不符合国家建筑和配套管理规范，从而导致本项目的所有损失（包括但不仅限于租金、违约罚金以及乙方、丙方的相关经济损失）均由甲方承担。

　 8.4.      甲方也可以向乙方、丙方提前交付本项目物业。提前交付物业的，不影响上述委托期限的有关约定。

　 9.  

　第9条      项目设备维护

　9.1.      甲方全权委托丙方负责本项目内所有共用设施、设备（包括不限于强弱电系统、消防系统、空调系统、电梯系统、自来水系统管道、燃气系统管道、中央监控系统等）的维修、运作及保养安排。

　 9.2.      丙方将编制短期及长期设备维修、养护计划，建立共用设施、设备运行及维护的标准，并备有各类保养报表以达到要求，计划需向甲方报备。

　 9.3.      丙方甄选合适的保养承包商对本项目物业重要共用设施、设备定期维修保养，该甄选保养承包商的工作由丙方准备工程细则，并通过招标程序完成。

　 9.4.      由于丙方或丙方委托的共用设施、设备保养承包商因设备维护不及时或因服务质量、专业技能、安全管理等（相关约定详见甲方与各商户签订租赁合同的条款约定）造成的相关全部责任（包括但不限于违约赔偿责任、商户解除合同责任等）由丙方全部承担，丙方可向丙方委托的设备保养承包商追偿损失。

　 第10条      项目物业保险

　10.  

　10.1.      在本协议期限内，甲方应向保险公司持续投保如下保险，并在投保单上注明甲方为投保人，乙方、丙方为附加受保人。保险公司的选择和具体险种及投保金额由甲方

　、乙方、丙方商议决定。

　 10.2.      向保险公司投保所产生的全部费用由甲方承担。

　 10.3.      投保项目及范围

　10.3.1.      财产保险（包括基本险和盗窃险，玻璃破碎和财产升值险）；

　10.3.2.      机器损坏险（包括电梯、空调、电脑保险）； 

　10.3.3.      公众责任险；（扩展条款包括广告招牌及节日装饰物责任条款）

　10.3.4.      财产险项目的利润损失保险投保； 

　10.3.5.      机器损坏险项目的利润损失险；

　10.3.6.      现金保险，包括在本项目内及运送中的现金保险 （可选）

　10.3.7.      汽车保险（包括车身险和第三者保险）； 

　10.3.8.      主要工作人员管理误操作损失保险；

　10.3.9.      其他按照租赁合同约定的保险范围（尤其是主力店对于保险的相关约定条款）；

　10.3.10.      其他按商业街运营管理惯例应投保的保险项目； 

　10.3.11.      以上项目保险，应在中国人民保险公司或中国政府批准的保险公司投保。

　 10.4.      在开业前三十天，甲方应办理好以上保险项目手续，并向乙方、丙方提交有关资料。

　 10.5.      在以上保险范围内，甲方与乙方、丙方彼此同意一切赔偿应向保险公司追讨，所得保险赔款用于补偿事故损失，如保险公司赔偿的保险赔款不足以支付所产生的损失款项，则甲方同意赔偿保险赔款不足以支付的款项。 

　第11条      甲方权利和义务

　11.  

　11.1.      权利

　11.1.1.      甲方享有本项目租金收益等权利，包括商铺、场地、广告位、停车位等甲方自持物业及公共区域收益。

　 11.1.2.      甲方有权对运营管理、物业管理提出合理化的建议及改善的要求，对乙方的所有提案具有否决权、审定权、修改权，并有权要求乙方修改至甲方满意为止。甲方行使上述权利并不减免乙方对工作成果应承担的任何责任。

　 11.1.3.      甲方有权监督乙方、丙方的经营管理服务行为，对违反制度、流程、标准的相关行为，有权予以制止，并追究相关责任或者履行督导、处罚权利，处罚金额于当月佣金或工资中扣减。

　 11.1.4.      甲方对补位招商的商务条款、招商政策、租金政策、优惠条件及对外合同签订商务条款享有审批权，未获得甲方同意，乙方不得擅自对外作出任何承诺。否则，甲方有权选择拒绝或接受该承诺，由此给甲方造成的损失由乙方承担。

　 11.1.5.      甲方对乙方补位招商商家有审定权、否决权，有权要求乙方严格按照商业规划、业态布局及对商家品质要求的界定标准执行。

　 11.1.6.      甲方对乙方有关本项目的所有工作成果和过程文件享有知情权。

　 11.1.7.      甲方有权要求乙方调整或更换工作组人员。

　 11.1.8.      在本协议期内的商业运营管理过程中，涉及合同及其他法律文件的签订，由乙方负责起草、接洽和谈判，由甲方负责评审和签订，必要时，甲方有权参与谈判。

　 11.1.9.      甲方有权定期召集乙方、丙方召开运营管理会议，听取运营管理工作汇报。

　 11.2.      义务

　11.2.1.      甲方保证标的物业的产权权属清楚，不存在任何权利瑕疵，若因此发生权利纠纷，影响乙方正常运营管理工作，甲方应承担相应的责任。

　 11.2.2.      在委托协议期内，甲方不得自行经营委托物业或另行出租。

　 11.2.3.      在委托协议期内，甲方若欲抵押物业给任何第三方，按照甲方与主力商户（永辉超市、太平洋院线、麦当劳餐厅、肯德基餐厅、NIKE等主力店商户）合同约定执行，乙方协助办理。

　 11.2.4.      在委托协议期内，甲方若欲出售或转让本项目物业给任何第三方，按照甲方与

　主力商户（永辉超市、太平洋院线、麦当劳餐厅、肯德基餐厅、NIKE等主力店商户）合同约定执行，乙方协助办理。

　 11.2.5.      甲方应保证本项目的租金保证金、物业保证金、质保金、维修基金及时支付。

　 11.2.6.      甲方应为乙方顺利开展商业街的运营工作提供必要的工作支持，如协助做好当地交通、环保、治安、城管、卫生、消防、税务、工商等职能部门的关系维护等。

　 11.2.7.      甲方委托给乙方管理的物业、设施、设备应达到国家验收标准要求。如存在质量问题，甲方负责返修或委托乙方返修，甲方承担全部费用。

　 11.2.8.      甲方向乙方无偿提供项目管理用房（办公室、休息室、更衣室、零配件及工具仓库、营销物资仓库等），此面积不计入可出租面积。同时甲方应提供项目管理用房必要的设施、设备及相关的物品配置等。

　 11.2.9.      甲方应承担的相关费用（包括但不限于以下所列项目）：

　 ?      本项目的商业运营管理佣金（应支付给乙方的费用，详见7.1.2）

　如：支付给乙方的前期运营管理服务佣金、运**期产生的相关费用、运营期间的综合管理成本、运营期间的管理佣金月费等。

　 ?      本项目的物业管理佣金（应支付给丙方的费用，详见7.3.3）

　如：支付给丙方的前期物业开办费的支付、前期物业管理服务佣金、运营期间的综合管理成本、运营期间管理佣金等。

　 ?      本项目运营管理招待费

　具体费用金额及标准将结合本项目运营管理工作需要由甲方、乙方、丙方叁方协商制定。费用报销工作需按甲方财务制度执行。

　 ?      本项目房产及租赁税费

　本项目房产及租赁税费按国家相关规定执行。

　 ?      本项目大型的设备维修（维保）、更换费用

　如：消防设备、空调设备、锅炉设备、各类电梯、广播设备、发电机、监控系统、排烟系统、排污设备、公共招牌、广告招牌、导视系统、LED显示屏、停车系统等。

　 ?      本项目物业结构、工程设施维修费用

　   如：屋顶防水、楼梯扶手、墙面、地面、厕所设施、门窗玻璃、公共座椅、陈列小品、卫生设施维修费等公共设施费用。

　 ?      本项目公共区域的能耗费用

　如：空调用电、公区电梯用电、公区照明用电、灯光工程用电、公区招牌用电、广播系统用电、安全监控用电、排污设备用电、LED显示屏用电、公区卫生用水、厕所卫生用水、绿化景观用水等。

　 ?      本项目清洁维护费用

　如：废弃物处理费、污水处理费、水塔清洁费、蓄水池清洁费、外墙清洗费、场内消毒费、高空设备清洁费等。

　 ?      本项目经营推广活动费用

　如：项目年度营销活动费（含项目开业活动）、电视媒体广告、报纸杂志广告、站台宣传广告、汽车车身广告、活动宣传DM单、手机短息、网络平台等。具体按照审批后的年度营销推广计划及预算执行。

　 ?      本项目经甲方审批同意的其它日常运营管理费用

　                   如：办公用品、物质、耗材、出差、培训、会议等。

　 第12条      乙方权利和义务

　12.  

　12.1.      权利

　12.1.1.      乙方享有收取商业运营管理服务酬金的权利。

　 12.1.2.      乙方有权执行所有本协议范围内约定的运营管理服务工作。

　 12.1.3.      乙方有权根据整体规划选择承租人并按照审批流程报甲方书面审批同意后与之签订租赁合同。

　 12.1.4.      乙方在报甲方书面审批同意后有权根据本项目情况及项目商户经营状况，在审批通过的情况下进行租赁调整管理，包括商家调整、位置调整、租金调整、业态调整等。

　 12.1.5.      乙方有权在甲方书面审批同意后，对商管团队的人员岗位和薪酬标准进行调整。

　 12.1.6.      乙方有权根据项目运营管理的需要，按照甲方公司相关流程、制度报批通过后自主安排各项工作，具体包括：关系维护、业务招待、出差考察、培训学习、团队活动等。

　 12.2.      义务

　12.2.1.      乙方应每月5日前提供上月《运营分析报告》，尽量使委托物业保持租赁状态，避免发生商铺闲置或退租等情况。

　 12.2.2.      乙方应忠实履行甲方委托事务，维护甲方利益，若因乙方不当行为产生法律、经济纠纷，由乙方承担相应责任。

　 12.2.3.      乙方与承租人之间的重大纠纷，必要时由甲方与乙方共同协商并采取相应对策。

　 12.2.4.      乙方有义务要求租户按照租赁合同的约定缴纳租金及相关费用，同时甲方每月应及时配合进行财务数据核对。

　 12.2.5.      乙方有义务接受甲方的监督。

　 12.2.6.      乙方有义务提升运营管理团队的管理水平，并持续提升项目的租务、资产价值。

　 12.2.7.      乙方有义务统筹做好物业公司与租赁商户之间的关系，并不断提升物业管理水平。

　 12.2.8.      乙方有义务协调好政府各职能部门的关系，协助商户办理相关手续。

　 12.2.9.      乙方有义务处理好租户、及租户之间的关系。

　 12.2.10.      乙方承担的费用：

　 ?      乙方管理团队（非驻场管理团队）的人员工资

　乙方管理团队分摊的基本工资、福利费用、年终奖励、电话补助、交通补助、出差补贴、学习费、工会经费等。

　 ?      乙方管理团队（非驻场管理团队）的接待费

　如乙方管理团队向其他第三方业务单位、合作方洽谈产生的相关接待、招待费用。

　 ?      乙方管理团队（非驻场管理团队）的活动经费

　如乙方管理团队慰问本项目团队、组织活动中产生的餐费、慰问费等。

　 ?      乙方管理团队（非驻场管理团队）的交通费

　如乙方管理团队日常到本项目进行现场工作、与甲方沟通产生的交通费用。

　 ?      乙方管理团队（非驻场管理团队）的通讯费

　如组建乙方公司信息平台，与客户、内部员工的信息沟通费。

　 ?      乙方管理团队（非驻场管理团队）的办公费

　如乙方管理团队分摊的办公场地租金、物业费、水电费、报刊杂志、办公设备的购置与日常保养费、软件购置费用分摊、法律顾问费用分摊等。

　 ?      乙方管理团队（非驻场管理团队）的财务费

　如财务费用分摊、相关税金分摊等。

　 ?      乙方管理团队（非驻场管理团队）的宣传费

　    如乙方管理团队就本项目对外进行的推广宣传、印制发放相关的宣传资料费等。

　 ?      乙方管理团队（非驻场管理团队）的其他管理费用

　因管理本项目而发生的其他费用。

　 第十三条 丙方权利和义务

　13.  

　13.1.      权利

　13.1.1.      根据有关法规和政策及国色天乡二期商业街A区《临时管理规约》，结合实际情况，制定本物业的商业物业管理制度和《物业管理手册》并书面告知全体承租户方；

　13.1.2.      制止违反本物业的《临时管理规约》、物业管理制度和《物业管理手册》的行为, 有权要求物业使用人配合丙方的管理服务行为；对违反物业管理法规政策、《商业街管理规定》、《装修管理规定》、及本协议的行为进行处理，包括但不限于责令停止违章行为，要求违约业主、租户赔偿经济损失及支付违约金，对不按时足额缴纳有关费用或拒不改正违章行为者，有权停止提供物业服务（包括但不限于停止安防、保洁、进货通道、照明、停车、供水等管理服务），并采取符合本协议约定的催缴催改措施；

　13.1.3.      丙方可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；

　13.1.4.      收取综合管理服务费及法律规定的或双方协议的其它费用；

　13.1.5.      编制物业管理服务及财务年度计划, 并组织实施；

　13.1.6.      按照约定的服务事项与标准提供相应的服务，但不承担对承租户的人身损害及其财产的保管、保险义务以及其经营风险；

　13.1.7.      丙方有权在年度计划和费用预算内，自主进行对物业常规管理所需物料的采买与管理。

　 13.2.      义务

　13.2.1.      丙方有义务按照甲方或乙方管理要求，拟定本项目的管理服务标准，并遵照执行。

　 13.2.2.      丙方应保证本项目物业的设施、设备保持良好状态，避免因设施、设备运转不良给项目造成的各项损失。

　 13.2.3.      丙方有义务按照甲方与租赁商户（尤其是主力店商户，如永辉超市、太平洋院线、麦当劳餐厅、肯德基餐厅、NIKE等）签订合同的要求，做好本项目的设施、设备维护保养、安全管理、环境卫生等工作，并全部承担因此项工作造成的各项责任与经济赔偿责任。

　 13.2.4.      丙方应忠实履行甲方委托事务，维护甲方、乙方利益，若因丙方不当行为产生法律、经济纠纷，由丙方承担相应责任。

　 13.2.5.     

　 委托物业及其设施、设备需要修理、发生危害及第三人主张权利时，丙应及时通知甲方、乙方。

　 13.2.6.      丙方有义务接受甲方、乙方的监督，监督原则只是涉及为本项目制定的《物业管理服务工作手册》所约定的服务内容、流程、标准等。

　 13.2.7.      丙方有义务提升物业管理团队的管理水平，并持续提升本项目的物业服务标准。

　 13.2.8.      丙方有义务协调好政府各职能部门的关系，协助商户办理相关手续。

　 13.2.9.      丙方有义务协调处理好租户、及租户之间的关系。

　 第十四条 协议延续与终止

　1.  

　2.  

　3.  

　4.  

　5.  

　6.  

　7.  

　8.  

　9.  

　10.  

　11.  

　12.  

　13.  

　14.  

　14.1.     

　 本协议期满后，乙方、丙方仍享有本项目管理的优先权，具体条款由甲方、乙方、丙方叁方另行协商决定。

　 14.2.      除发生下列14.3的情况，甲方、乙方、丙方叁方在管理协议生效之日起，任何一方不得擅自终止本协议。倘因甲方原因而对服务期限作出任何变更，甲方仍须按本协议所规定的服务期限支付乙方、丙方足额的管理服务酬金。

　 14.3.      合同于下列情况终止：

　 14.3.1.      甲方、乙方、丙方叁方在履行协议的任何责任时存在严重过失、违法的行为，或属该协议内的有意或蓄意违约行为，损害他方的利益时，受损方有权终止本合同。

　 14.3.2.      违约方在收到守约方发出的书面通告要求修正违约方所犯的合同过失三个月后，违约方尚未作出修正，而守约方再次发出书面通知一个月时。

　 14.3.3.      若甲方将该物业整体转让给第三方，且乙方、丙方不能继续获得管理服务权，合同可终止，但甲方需一次性向乙方、丙方分别支付50万元作为经济补偿，并承担相应损失。

　 第十五条 违约责任

　15.  

　15.1.      如任何一方严重违反本协议并且未能及时纠正，其他各方有权要求违约方继续全面正确地履行本协议，或解除本协议，并要求违约方赔偿其因此而受到的损失。若守约方要求解除本协议，应事先书面通知违约方。

　 15.2.      除非本协议其他条款另有不同约定，否则，若任何一方严重违反本协议项下的任何条款，该方应赔偿其他各方因此而遭受到的全部损失，包括但不限于实际损失及损失的预期收益。

　 15.3.      如因上述14.3.1款、14.3.2款的情况导致本管理协议终止，违约方或责任方除须支付于终止日所属月份

　的应付管理服务酬金、以及违约金 10万元 给守约方外，另须足额赔偿守约方所受的相应经济损失。

　 15.4.      乙方、丙方未按合同约定私自收费、或管理团队发生个人腐败行为的，于当日内更换相关责任人并处以责任方不少于5万元罚款，甲方有权在佣金中扣减。造成损失的由责任方承担，以上处罚不免除责任方应承担的法律责任。

　 15.5.      因乙方、丙方管理问题导致本项目发生火灾、人身安全重大责任事件的，由责任方承担全部责任，造成损失的由责任方承担，以上处罚不免除责任方应承担的法律责任，甲方有权在佣金中扣减。

　第十六条 通知与送达

　16.  

　16.1.      本协议约定的送达方式为邮寄送达或当面送达，甲方、乙方、丙方叁方可根据届时的实际情形选择其中任意一种。

　 16.2.      采取邮寄送达的，甲方、乙方、丙方叁方任意一方应将所送达的文书通过邮局并用挂号信寄给相对一方。邮寄送达应附送达回证，挂号信回执上注明的收件日期与送达回证上注明的收件日期不一致的，或者送达回证没有寄回的，以挂号信回执上注明的收件日期为送**期。

　 16.3.      采取当面送达的，甲方、乙方、丙方叁方任意一方应将所送达的文书直接交由相对一方，由相对一方或由经相对一方授权许可的代理人、工作人员等当面签收。

　 第十七条 免责条件

　17.  

　17.1.      因不可抗力原因导致本协议不能继续履行的，甲方、乙方、丙方叁方根据实际情况可以协商变更或解除本合同。由此造成损失的，甲方、乙方、丙方叁方互不承担责任。不可抗力系指不能预见、不能避免

　且不能克服的客观情况。

　 17.2.      如因不可抗力、不可预见性因素等不能归责于乙方或丙方的事由，如政府政策、非典等传染性疾病、自然灾害、水电气部门未通知的停水、停电、停气等而使房屋、设施设备或租赁业务受到损失，乙方或丙方不承担责任。

　 第十八条 其他约定

　18.  

　18.1.      协议任何一方要求变更本协议的，必须提前三个月书面通知对方，经叁方协调一致后订立书面协议。甲方、乙方、丙方叁方另行有约定的除外。

　 18.2.      本协议未能规定的情形，若过错方给守约方造成损失的，应当承担赔偿责任。

　 18.3.      甲方、乙方、丙方叁方提供给对方的法律事务文书，应符合真实性和合法性。

　 18.4.      除法律要求或本合同履行时的必要，叁方不得向任何第三人透露本合同内容，以及对方企业信息及商业秘密。

　 18.5.      本项目的后期运营管理审批流程及权限详见附件5。（国旅制定的审批权限已完成）

　第十九条 附则

　19.  

　19.1.      本合同未尽事项，由叁方另行协商签订补充协议。合同附件、补充协议均为本合同不可分割的一部分。本合同在履行过程中如发生争议，由叁方友好协商解决，协商不成时，任意一方均可依法向甲方所在地的人民法院起诉。

　 19.2.      本合同正式文本壹式 壹拾贰 份，甲方执 肆 份、乙方执 肆 份、丙方执 肆 份，每份均具有同等的法律效力。

　 19.3.      本合同经叁方法定代表人或委托代理人签字、单位盖章之日起生效。

　 附件：

　 1、物业交付清单

　2、物业交付标准

　3、乙方主要工作内容及量化考核指标

　4、丙方主要工作内容及量化考核指标

　5、项目运营管理审批流程及权限（已审批完成）

　（以下无正文）

　甲    方：**国色天乡商业经营管理有限公司（公章）       

　 授权代表：

　 签约时间：

　乙    方：**宏创伟业商务服务有限公司（公章）

　授权代表：

　 签约时间：

　丙    方：**和达物业服务有限责任公司（公章）

　授权代表：

　 签约时间：

　   第 21 页   共 21 页

　 附件1：物业交付清单

　物业交付清单

　1. 土地证（需有商业用途）

　2. 国土证（需有商业用途）

　3. 有抵押的需提供抵押情况并签四方协议

　4. 建设用地规划许可证

　5. 建筑工程规划许可证

　6. 建筑工程施工许可证

　7. 项目物业规划红线图

　8. 项目总平面图（项目彩色总平）

　9. 项目施工图和结构图（结构图要包括梁/柱图和配筋图）

　10. 建设项目环保设施竣工验收检测报告

　11. 建设项目竣工卫生验收合格

　12. 建筑项目主体消防验收合格证

　13. 消防部门审批的租赁物业消防布置图

　14. 建筑项目房屋工程竣工验收合格证

　15. 项目物业各层平面图（商业部分每一层的平面图）

　16. 项目物业设备设施位置图

　17. 项目物业空调主机合格证

　18. 主要建筑材料质量保证书

　19. 设备台账及各设备单体资料

　20. 系统设备主机使用说明书

　21. 房屋租赁许可证

　22. 甲、乙、丙叁方的营业执照复印件

　23. 甲、乙、丙叁方法人代表身份证复印件

　附件2：物业交付标准

　物业交付标准（二装交付标准中确认）

　1. 商业街公共区域装修标准

　2. 商业街广告位装修标准

　3. 商业街宣传LED装修标准

　4. 商业街母婴室装修标准（若有）

　5. 运营办公区域装修标准

　附件3：乙方主要工作内容及量化考核指标

　乙方主要工作内容及量化考核指标

　1、      运营管理工作概述

　1.1.      自国色天乡主题商业街商户开业之日起，即正式进入经营期管理。

　 1.2.      通过现场的营运管理、营销与活动策划、工程设施设备保障、物业环境服务以及消防安全管理等综合性的管理手段，使国色天乡主题商业街物业实现保值与持续增值。

　 1.3.      衡量运营期管理水平的根本指标：租金收缴率和租金增长率。

　 2、      运营管理工作内容

　商业街日常运营管理的主要工作内容包括：现场管理、营销管理、租务管理、关系管理等。

　 2.  

　2.1.      现场管理：经营秩序、人员管理、服务管理、客户投诉。

　 2.2.      营销管理：营销活动、宣传广告、现场包装、广告费收取、场地费收取。

　 2.3.      租务管理：租金收取、商户调整、补位招商、租赁合同、租赁台账。

　 2.4.      关系管理：工商、环保、消防、公安、卫生检疫、街道、城管等关系维护与协调。

　 3、      运营管理工作报表

　3.  

　3.1.      运营基础信息报表

　3.1.1.      每月更新《商业街租赁台帐》、《商业街广告位台帐》、《业主月度租金支付明细表》，并于次月5日前报甲方备案。

　 3.1.2.     

　 每年更新《商业街基础档案信息表》、《商业街各楼层平面图》等资料，并于次年第一季度报甲方备案。

　 3.2.      运营状况信息报表

　3.2.1.      每月收集的商户销售额、机动车流量、客流量等数据所形成的各类统计和分析报表报甲方备案。

　 3.2.2.      每月拟定《运营分析报告》，并于次月5日前报甲方备案。

　 3.2.3.      对元旦、春节、五一、国庆等重大节日，以及商业街举行的重大营销策划活动，在活动后一周内形成活动前后《经营业绩对比分析报告》报甲方备案。

　 3.3.      品牌资源信息报表

　3.3.1.      每月更新《品牌商户资源储备表》，并于次月5日前报甲方备案。

　 4、      运营管理考核指标

　3.4.      运营安全指标：重大安全事故     0次（火灾或1人以上的人身伤亡）

　3.5.      职员廉政指标：职员廉政事故      0次

　以上两条指标为一票否决，若因乙、丙双方管理失职造成以上事故，甲方有权拒绝支付佣金，并追偿有关法律责任和经济损失。

　 3.6.      租金收缴指标：租金收缴率       ≥90%

　 不包括未完成招商的商家以及不包括物业应收费部分。

　 3.7.      租金增长指标：租期间租金增长率  ≥5%

　租期间租金增长率是指商铺第一个合同到期在签订第二个租期时租赁的增长率。租期间租金增长率的计算范围不含永辉超市、电影院等主力店以及麦当劳、肯德基等品牌次主力店。

　 3.8.      商户满意指标：商户满意度     ≥90%

　3.9.      营销活动指标：年营销活动次数  ≥36次

　其中：每月活动不低于3次，大型主题活动不低于4次（每季度一次），其中包括乙方自行组织及乙方整合商业街商户组织的营销活动。

　 3.6至3.9为业务核心考核指标，一项不达标，甲方有权扣除乙方年度服务佣金及人工成本总额的20%。

　附件4：丙方主要工作内容及量化考核指标

　丙方服务标准及考核指标

　1、      秩序维护服务标准

　1.1.      安全标准。标准如下：

　 1.1.1.      全年非营业时间入室偷盗、抢劫等恶性案件发生数量：1%≤。

　 1.1.2.      因管理失职造成的，服务区域内重大安全事故发生数量：1%≤。

　 1.1.3.      因管理失职造成的，重大经济损失或恶性媒体事件发生数量：1%≤。

　 1.1.4.      因管理失职造成的，重大交通责任事件、消防责任事件发生数量：1%≤。

　 1.2.      秩序维护服务及秩序维护培训率。标准如下：

　 1.2.1.      对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；设置安全监控设施的，实施24小时监控。

　 1.2.2.      对进出车库的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。

　 1.2.3.      秩序维护到岗六个月内进入培训学校的培训率达到100%。（如因培训学校无同期培训班的情况可顺延）。

　 2、      环境维护服务标准

　2.  

　2.1.      公共区域环境维护。标准如下：

　 2.1.1.      每日集中清扫一次，随时环境维护，集中收集垃圾2—4次。每半月彻底清洗1—2次水景。

　 2.2.      室内环境维护标准。标准如下：

　 2.2.1.      7：30—18：00全面环境维护1次。随时环境维护维护，包括随时灭蝇、灭蚊。

　 2.2.2.      卫生间30分钟维护1次。每日下班杀虫1次。计划卫生1星期1次。

　 3、      设施设备维护维修服务标准

　3.  

　3.1.      设施设备维护维修时间标准。标准如下：

　 3.1.1.      客户报修受理后30分钟之内到达现场。

　 3.1.2.      房屋质量维修做到三个工作日之内回复客户进度，并做好维修进度记录。

　 3.1.3.      设施设备、雕塑等损坏修复时间不超过7天，且必须做好现场温馨提示（若因供货等客观原因，时间可以相应延长）。

　 3.1.4.      商业街内电力故障发电时间10分钟内完成。

　 3.2.      设施设备维护维修效果标准。标准如下：

　 3.2.1.      商业街设施设备完好率不低于95%。（以抽查样本总量计算，最低抽查量不低于10个，每10个为递增位数。以下类似问题按此方法操作。）

　3.2.2.      因物业公司维修服务不到位引起的客户重大投诉为0次。

　 3.2.3.      小修、急修客户满意率不低于90%。

　 4、      便民服务标准

　4.  

　4.1.      客户投诉服务。标准如下：

　 4.1.1.      执行首问责任制100%。

　 4.1.2.      全年客户（含内部客户）重大有效投诉次数：5次以下。

　 4.1.3.      客户投诉处理率：100%。

　 4.1.4.      客户对投诉处理情况的满意率不低于90%。

　 4.1.5.      每年客户满意度调查，满意率达到90%以上。

　 5、      外墙清洗标准

　5.  

　5.1.      外墙清洗。标准如下：

　 5.1.1.      以玻璃幕墙为主的建筑项目，收房当年每半年全面清洗1次；收房第二年以后每年全面清洗1次。

　 6、      草坪维护标准

　6.  

　6.1.      草坪维护。标准如下：

　 6.1.1.      每月分区域、分时段修剪3次。

　 6.1.2.      枯死面积率小于5%。

　 6.1.3.      春季冬季各施肥1次。

　 6.1.4.      夏天半个月对草坪浇一次水。

　 6.1.1.至6.1.4为业务核心考核指标，一项不达标，甲方有权扣除丙方年度服务佣金及人工成本总额的5%。

　黄色标注部分签订正式合同时因考核部分内容尚未达成一致，因此取消，后面以补充文件确认。

　/