国家开放大学电大专科《房地产营销管理》2022期末试题及答案（试卷号：2218） 盗传必究 一、单项选择题（每题2分，共20分） 1．由于房地产的不可移动性，房地产市场具有( )特点。

A．区域性 B．时间性 C．空间性 D．流动性 2．金牛类产品是指处于低增长率、高市场占有率象限内的产品群，巳进入成熟期。可采用( )战略。

A．发展战略 B．收获战略 C．选择性投资战略 D．撤退战略 3．( )是进行新产品开发、市场开拓和其他经营性决策时，必须进行的市场调查活动。

A．描述性调查 B．探索性的调查 C．因果性调查 D．预测性调查 4．某些商家常花高价请明星使用他们的产品，可收到显著的示范效应。这是利用了( )对消费者的影响。

A．基本群体 B．次要群体 C．崇拜性群体 D．隔离群体 5．“需要层次论”的创立者是( )。

A．马歇尔 B．沃森 C．马斯洛 D．科特勒 6．房地产产品的最基本构成是( )。

A．附加产品 B．有形产品 C．核心产品 D．无形产品 7．在企业的几种定价策略中，有一种只是作为企业在短期内追求最大利润的策略，这就是( )。

A．撇脂定价策略 B．渗透定价策略 C．折扣定价策略 D．差别定价策略 8．产品的单位价值与其分销渠道的宽窄成( )关系。

A．正比 B．反比 C．没有 D．没有太大 9．当房地产项目所处的地理位置接近某繁华路段，选择广告媒体宜采用( )。

A．电台 B．杂志 C．户外广告 D．互联网 10．( )不仅地位重要，而且责任也重大，他不仅负责楼盘的销售工作，而且要负责市场研究、新项目开发、编制营销计划、进行营销预算等工作。

A．销售经理 B．生产经理 C．营销经理 D．研发经理 二、多项选择题（每题2分．错选、少选、多选均不得分，共20分） 11．房地产市场与普通消费品市场比较有以下一些特征( A．权益交易市场 B．地域性强 C．专业化程度高 D．竞争不充分 E．不可移动性 12．宏观营销环境的主要内容包括( )环境。

A．政策 B．经济 C．文化 D．科技 E．人口 F．自然 13．按市场调查的目的来划分，市场调查可分为( )。

A．全面调查 B．描述性调查 C．因果性调查 D．重点调查 14．影响购买力水平的因素主要有( )。

A．消费者收入 B．消费者支出模式 C．消费信贷 D．居民储蓄 15．根据消费者对新产品的反应不同，可以将消费者分为( )。

A．创新采用者 B．早期采用者 C．早期大众 D．晚期大众 E．落后的购买者 16．分销渠道包括了( )。

A．供应商 B．商人中间商 C．代理中间商 D．生产者 E．消费者 F．辅助商 17．广告的功能通常包括( )。

A．经济 B．心理 c．指导消费 D．美学 18．按照专业化组织形式和内容划分，房地产企业市场营销部门主要有( )组织结构。

A．职能式组织 B．地区式组织 C．项目式组织 D．市场式组织 19．服务营销组合的特殊要素包括( )。

A．人员 B．有形展示 C．服务过程 D．服务标准 20.物业管理服务的竞争战略包括( )。

A．综合经营战略 B．全程服务战略 C．低成本领先战略 D．顾客满意战略 E．服务质量战略 三、简答题（共4题，共30分） 21．房地产市场预测主要包括哪些程序？ 答：房地产市场预测的程序一般如下：
（一）确定具体的预测目标；

（二）搜集和分析有关的历史和现实数据资料；

（三）选择预测方法和模型，进行预测；

（四）确定预测结果；

（五）写出预测报告。

22．有效的房地产市场细分应遵循哪几点原则？ 答：有效的细分应遵循以下几点基本原则：
(1)可衡量性：它是指被大致测定的各个市场的现实（或潜在）购买力和市场规模大小。

(2)可进人性：它是指房地产经营企业有可能进入所选定的分市场的程度。只有当这些消费者居住区域相对集中并具有一定的规模，公司才应考虑进入这个分市场。

(3)可盈利性：它是指房地产经营企业所选定的分市场的规模足以使本企业有利可图。一个细分市场应该是适合制定独立的市场营销计划的最小单位，并且具有相当的发展潜力。

(4)可行性：它是指房地产经营企业能否对自己所选择的细分市场，制订和实施相应有效的市场营销计划。

23．简述房地产新产品开发的程序。

答：一般而言，房地产新产品的的开发也就是一个房地产项目从构思到到正式进入市场的过程。这个过程包括了确定开发的目标、新产品构思和筛选、形成产品概念、制定营销策略、项目商业分析、项目开发、试销和正式推出市场八大步骤。

24．简述影响房地产定价的主要因素。

答：影响房地产定价的主要因素较多，可以分为微观因素、中观因素和宏观因素。微观因素，包括房地产自身条件和环境条件。中观因素包括商服繁华程度、交通条件、基本设施和区域环境条件。宏观因素，包括行政因素、经济因素、社会因素、人口因素、心理因素和国际因素。

四、案例分析题（每题15分，共30分） 25．新加坡发展银行置地集团DBSLAND和上海永业企业（集团）有限公司合作开发的上海新加坡园景苑，坚持“以人为本”的宗旨，以“人本论”的理念来赢得客户，以“小区卓越的品质”来吸引客户，小区的绿化覆盖率近50%，由新加坡中央园艺建绿造景，48种植物在此落户；
人车分流的社区安全设计；
全区提供16项VIP五星级的公共设施；
24小时保障的三重安全防护系统。又有在新加坡第一家IS09002国际质量认证证书的新加坡怡美物业管理，真正让客户享受家的感觉。该楼盘于1997年7月25日开盘后即取得上佳业绩，一周内售出百余户，并且持续热销，首期816户，至1998年5月已售600余户。

继园景苑成功尝试后，他们继续研究市场需求新动向，又开发建设了上海新加坡美树馆“汇景苑”的经典之作。该楼盘在小区的文化艺术氛围创造上有了提升，以收藏自然、艺术为主题精心设计，全区绿化覆盖率高达74%，58种原生植物于园内，更有25项VIP五星级公共设施，并且承诺在交房时，须先铺草，再植花，第三栽以矮灌木，然后再种上五米以上的乔木，以确保50年后这些树的根基。并以“美树馆”告诉人们将盖一所好房子，以不跌价承诺书取信于客户，该楼盘于1997年11月21日正式开盘，一个月内就销售了297户，其销售价格和销售率都高出周边其它楼盘。

问；
该房地产商运用了何种房地产定价方法？如何理解其内涵？ 答：上海新加坡园景苑、汇景苑等两个楼盘采用了价值感受定价法。价值感受定价法的关键在于：房地产商针对某一特定地目标市场开发一个物业概念，并且策划好物业的质量和价格，然后准确地评价房地产消费者对公司物业价值的认识，其制定的价格应符合以房地产消费者对房地产商品的价值感受。

 定价方法，是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给产品制定的一个基本价格或浮动范围的方法。虽然影响产品价格的因素很多，但是企业在制定价格时主要是考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。产品成本规定了价格的最底基数，而竞争者价格和替代品价格则提供了企业在制定其价格时必须考虑的参照系。在实际定价过程中企业往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法。房地产企业的定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法三类。

26．阅读以下材料，回答相关问题。

不可忽视的老龄社会 人口老龄化是即将到来的21世纪的一个重大社会问题。何谓老龄社会？按照联合国的 规定，是指60岁及60岁以上人口占总人口的10%或以上，或者65岁及65岁以上的人口占总 人口的796以上的社会。

在世界人口的统计表上，西方发达国家早已进入老龄化，预计，下个世纪初将进入全球老 龄化。就中国而言，人口老龄化发展不平衡，上海、浙江、北京、江苏、天津和广州已先后进入老 龄社会。

问题：试论述人口老龄化对房地产市场及房地产营销管理的影响。

答：人口环境是影响房地产营销的宏观营销环境之一，人口年龄结构是其中一个重要影响因素。（6分）学生可从房地产营销环境分析的基本原理出发来分析，主要分析人口环境对房地产市场及营销管理的影响。（9分） 人口因素对房地产企bai业营销的影响及对策 人是市场du的主体，区域zhi人口规模与增长率，人口dao的年龄结构、家 庭结构以及人口的迁移等，都对房地产开发的定位以及营销有显著的 影响。

城镇人口数量的变化包括两个方面：城镇人口的自然增长和机械 增长。这两方面的变化对房地产需求的影响具有较大的差异。人口的 自然增长并非对房地产产生现实的需求，二是二三十年后的潜在需 求。因为新生婴儿既无购买住房的能力，也没有购买住房的需求。从 另一个角度来看，新生婴儿的增多会导致家庭的抚育成本增高，家庭 的可随意支配收入减少，对住房的消费也随之减少。人口的机械增长 则对房地产产生现实的需求。这些迁入人口绝大多数是靠购买住房来 解决居住问题的。

人口结构。从年龄亚文化群来看，由于不同年龄的消费者在行为 方式和消费需求上表现出明显的差异性，我国人口的年龄结构变化趋 势对我国经济和社会发展也产生着深刻的影响。中国总体人口结构从 “成年型”向“老年性”转变。从而使得房地产刚性需求的主体缩小。

然而，其中还有一种现象在改变这种需求的结构，那就是家庭人口结 构由“金字塔”型向“倒金字塔”型的转变。在“金字塔”型的家庭 人口结构下，家庭人口规模呈指数级增长，不断分解为一个个“核心 家庭”，所需房屋的数量和面积不断增长，这就是传统的“分家”模 式。在“倒金字塔”的家庭人口结构下，人口数量自上而下逐层减少。