关于城市老旧住宅小区实施改造整治工作的建议

　近年来，随着我市城市化进程加快，居民的生活条件及居住环境得到极大改善和提高。然而，由于受历史的限制，早期建设的城市老旧住宅小区与我市良好的宜居环境相比相形见拙，与日益完善的城市功能相比日趋滞后,已成为当前我市城市化进程中亟需改进和加强的薄弱环节。具体表现在：一是建设标准低，公共配套设施不全。老旧住宅小区建设之初，只是为了解决居民住房困难，规划方案比较简单。供电、供水、供暖、供气等专营管网设施设备严重不足，居民活动场所、公共绿地、停车场、管理用房、环卫、安防及消防等设施不完备，公建配套设施规划配置比例低，给居民生活带来不便。二是房屋本体和基础设施陈旧老化。房屋外墙面起壳、风化，楼道、门窗、楼梯脱落锈蚀，缺少公共照明；楼顶防渗漏功能退化，供水、供电、供气管网老化，跑冒滴漏现象严重；下水和排水管道破损、堵塞，基本丧失城市防汛功能，雨水、污水混流；小区道路老化，路面破损，绿地布局混乱，部分公共绿地甚至被人用来种菜；消防设施和井盖自然损坏、人为破坏和被盗现象严重，安全隐患突出。三是生活环境脏、乱、差。由于老旧住宅小区基础差，缺乏基本的物业管理条件，大多处于低管理或无管理状态，管理机制缺失，致使老旧住宅小区卫生保洁、秩序维护、设施设备维修养护等无法顺利开展，各类违章搭建多，乱扯乱拉多，破墙开门多，无证摊点多，车辆乱停乱放多，失窃案件多，房屋出租和外来人口多。

　这些问题，一方面直接影响了城市形象，与现代化的城市格局不相融。另一方面，更重要的是影响到了居民生活质量的提升和居住环境的改善，并已成为当前城市管理和信访稳定工作的突出问题,实施城市老旧住宅小区改造整治已成为当前关注改善民生、提升城市整体管理水平、构建和谐社区的迫切现实需求。为此，提出如下建议：

　1、科学规划，分步实施。在深入调查、充分听取社情民意的基础上，根据我市城市总体规划、土地利用规划和住房建设发展规划，科学编制城市老旧住宅小区改造整治规划。应当按照突出重点、分步实施的原则，从当前城市发展最需解决、社会群众呼声最强烈的问题入手，将完善基础设施作为当前老旧住宅小区改造整治的主要内容，优先解决道路和地下管网破损陈旧老化问题。根据小区居住规模需求和技术规范标准，对小区破损的道路进行修整、翻建，修整、规范杆管线设施，疏通、翻建地下管网，改造水、电、气三表出户管网，更新计量器具和设施设备，满足老旧住宅小区居民出行和居住生活的最基本需求，改善小区面貌，提升管理水平。

　    二、政府主导，形成合力。老旧住宅小区改造整治工作是一项事关全局、涉及部门众多的综合性系统工程，关系到老百姓的日常生活和切身利益，关系到政府部门、专业经营单位和住户等各方利益的协调与平衡。尤其现阶段，城市改造尚未完成，物业产权形式多样，新老住宅并存，居民素质参差不齐，改造整治工作显得尤为复杂和艰巨。市政府应发挥主导作用，成立相关职能部门和各专业经营单位参加的整治工作领导机构，建立联席会议制度，制定出台《**市老旧住宅小区改造整治工作实施意见》，明细职责分工和整治工作目标。特别要严格按照《山东省物业管理条例》的规定，突出明确水、电、气、暖等专业经营部门的整治责任，督促履职尽责，形成工作合力，解决工作进展中出现的困难和问题，推动改造整治工作目标的顺利实现。

　三、多措并举，保障投入。老旧住宅小区改造整治所需投入巨大，资金筹措是最关键的环节和保障。应当按照《山东省物业管理条例》第九十条的规定：旧住宅小区内的道路、照明、绿地及社区服务、文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备改造建设资金，由政府承担；开发项目设施不配套等遗留问题由原建设单位投资解决；供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营设施设备改造应当达到分户计量、分户控制条件，其建设支出由相关专业经营单位承担；业主专有部分的设施设备改造支出，由业主承担。充分发挥政府投入的支撑与引导作用，合理分摊、消化资金压力。同时，要积极引入市场机制，吸引房地产开发企业和社会资金参与改造整治，立足于小区找资金。探索利用增层、增建商业设施等途径融资，尽最大可能、最大限度地合理利用小区闲置土地或简陋房屋进行二次开发，在不增加政府投入、不影响总体规划的情况下，实现资**衡。

　四、规范完善，建立长效管理机制。要通过解决管理责任主体、资金来源、管理机制等问题，根据老旧住宅小区改造整治后环境、配套设施和房屋产权的状况、居民的承受能力以及群众需求的实际情况，制定物业管理具体的承接基本标准，确定物业管理模式，建立健全老旧住宅小区维护管理长效机制，使改造整治与长效管理相衔接，社区管理与物业管理相协调，杜绝整治后的反复，保持整治成果，实现老旧住宅小区管理的良性循环。

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