#####市无物业管理老旧住宅小区

　接管服务实施方案（草案）

　根据《#####市无物业管理老旧住宅小区改造实施方案》（#####政办〔2013〕144号），为加强对改造后老旧住宅小区的管理与服务，防止“重改造、轻管理服务”现象，逐步建立长效管理机制，特制定本方案。

　一、指导思想

　认真贯彻市委十届五次全委（扩大）会议精神、落实 “改善民生”工作要求，加强改造后老旧住宅小区的管理服务，逐步建立以市场运作为主，以产权责任单位及业主自主管理、非盈利性管理服务机构进行代管为辅的齐抓共管的长效管理机制，基本实现管理服务全覆盖，使群众享受到基本的管理服务。

　二、接管原则

　老旧住宅小区接管服务坚持政府主导、属地管理、部门协调、多方参与、全面覆盖的原则。

　三、接管验收

　老旧小区的接管验收是指改造工程竣工验收合格之后，向物业服务企业、产权责任单位及管理服务机构移交改造工程的过程。

　各街道办事处负责辖区内老旧小区改造后的接管验收工作；各区（县）对街道办事处的接管验收工作进行指导；市老旧住宅小区改造指挥部办公室负责对各区（县）接管验收工作进行监督、检查。

　 老旧小区改造接管验收应由区（县）房产管理（建设）部门、街道办事处（乡镇政府）、社区居委会、接管服务单位参加。

　（一）接管验收标准

　完成改造并经竣工验收合格的老旧住宅小区，应达到以下标准：

　1、按改造方案要求完成项目改造并经质监部门验收合格；

　2、改造后的服务区域内配置不低于建筑面积2‰的物业管理用房；

　3、围栏（大门）、庭院照明、环卫设施符合设计和使用要求；

　4、已签订《工程保修书》，按照老旧小区改造实施方案相关要求整理完备技术资料，包括改造项目总平面图、绿化平面图、强弱电系统图、给排水系统图、室外管网图及增设的设施设备清单、设施设备的安装及其使用和维护保养等技术和保修资料、项目管理所需的其他资料。

　（二）接管验收程序

　1、老旧小区改造工程竣工验收前，社区居委会组织小区居民广泛征求意见，通过发布选择管理服务模式公告和填写《小区管理模式选择表》（附件1、2）的形式，由小区居民自主选择管理模式。

　2、改造工程竣工验收合格后，各区（县）按照接管验收应具备的条件和应提交的资料提前做好交验准备，及时通知接管服务单位进行接管验收；

　3、接管服务单位在接到接管通知5个工作日内组织相关人员进行接管验收，接管验收工作由区（县）组织，街道、社区及接管服务单位参照《物业承接查验办法》（建房〔2010〕165号）相关规定，按照《老旧小区改造接管验收单》（附件3）的内容对改造工程项目进行现场逐项查验；

　4、现场查检发现的问题，接管服务单位应提出整改意见，街道办事处汇总整改意见后5个工作日内出具《整改通知单》（附件4）报区（县），区（县）负责督促改造施工单位在规定时间内（10－20个工作日内）完成整改；

　5、施工单位完成整改后，及时以书面形式反馈整改结果，由区（县）组织街道、社区及管理服务机构复验；

　6、老旧小区接管验收各项标准达标，经各有关部门、单位检验确认后，建设单位与接管服务单位签订《接管服务交接单》（附件5），交接后由接管服务单位负责组织开展管理服务工作；

　7、接管服务单位应在交接后15个工作日内将接管验收相关资料报区（县）房产管理部门备案。

　（三）保修责任

　改造工程项目保修期内出现的问题，由小区所在地街道（乡、镇）和接管服务单位向原建设单位联系，由原建设单位负责督促施工单位保修整改。保修期满后按照房屋维修的相关管理规定执行。

　四、划分管理区域

　各区（县）组织街道和社区根据房屋、环境、配套设施、房屋产权状况，合理划分管理服务区域，也可按照相对集中和便于管理的原则，因地制宜，将零星住宅和规模较小的老旧住宅小区统一归并为一个管理服务区域实施接管服务。

　五、管理服务方式

　结合我市无物业管理老旧住宅小区改造的实际情况，改造完成后的老旧住宅小区可采取以下几种管理方式进行管理服务：

　（一）专业化物业管理模式。对改造后达到引进专业化物业管理条件的的老旧住宅小区，或者通过区域整合后形成相对集中和管理规模的老旧小区应由专业物业服务企业实施管理服务。对于临近专业化物业管理项目的老旧小区，本着节约成本、就近管理的原则，由临近的物业服务企业实施管理服务。已经成立业主大会的老旧小区，由业主大会选聘专业物业服务企业开展物业管理服务，双方签订物业服务合同。未成立业主大会的，街道、社区应当积极组织、指导成立业主大会、选举产生业主委员会。因客观原因未能及时选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足时，可以在街道办事处的指导下，由社区代行业主委员会职责，按照业主大会形成的决议与物业服务企业签订物业服务合同。受聘物业服务企业应根据合同约定提供专业化物业服务并收取物业服务费。

　（二）产权责任单位及业主自主管理模式。有产权责任单位的老旧住宅小区，由各区（县）负责组织落实行政区域内相关产权责任单位，参照老旧住宅小区管理服务内容及标准，由产权责任单位牵头，与业主共同对改造后的老旧住宅小区实施管理服务。对产权责任单位及业主自主管理确实有困难的老旧住宅小区，由街道、社区予以协调，由专业化物业服务企业或管理服务机构接管。#####市房地产开发(集团)有限公司负责对改造后的直管公房老旧住宅小区实施管理服务。

　（三）管理服务机构管理模式。对改造后仍不具备专业化管理条件、无法进行区域整合和规模化管理、无临近物业管理项目的老旧住宅小区，按照相对集中和方便管理的原则，以街道或者社区为单位，统一归并为一个管理服务区域，由各区（县）设立相应的管理服务机构进行管理，也可以根据实际情况由街道办事处设立非营利性管理服务机构（民办非企业单位）、并在社区设立管理服务站进行管理，按照老旧住宅小区管理服务内容及标准，提供基本的管理服务。街道、社区可将代管小区的专项服务业务（如秩序维护、专项保洁等）委托给专业性服务企业，也可将全部管理服务业务一并委托给附近的物业服务企业。街道、社区设立的管理服务机构负责人由其相关领导兼任，管理服务人员可以优先安置社会下岗失业人员、残疾人员、“40、50”人员，也可以聘用持有物业管理从业资格证书或具有物业服务行业工作经历的专业人员。

　各区（县）按照改造与管理服务相结合的原则，在广泛征求小区居民意见建议的基础上，选择适当的方式对小区进行管理服务。对改造后的小区，应优先考虑聘请或引进专业化物业企业进行管理；有产权责任单位的小区，应鼓励、引导、支持产权责任单位和业主实施自主管理；对零星住宅和规模较小且改造后仍不具备专业化管理条件或无临近物业管理项目的老旧小区，由各区（县）、街道办事处设立管理服务机构进行管理的形式开展管理服务工作，并逐步向社会化物业管理过渡。

　#####市房地产开发(集团)有限公司、**城建股份有限公司等国有企业应当充分发挥管理优势,积极参与改造后老旧住宅小区的接管服务工作。

　六、管理服务内容及标准

　（一）基本要求

　1、配备有管理、保洁、绿化、维修和秩序维护人员，所有人员均佩戴明显标志、行为规范、服务主动热情。

　2、公示服务电话，及时处理居民对小区管理方面的投诉和建议。

　3、 每年进行一次服务满意率调查，征求意见不低于居民总户数的80%，促进管理服务工作的改进和提高。

　（二）公共区域保洁服务及垃圾清运

　1、小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运。

　2、小区公共场所每日清扫，楼道每周清扫；共用部位按需保洁。

　3、区内公共雨、污水管道，雨、污水井，化粪池等发现异常及时清掏。

　4、根据实际情况开展灭蚊、灭鼠、灭蝇、灭蟑螂等卫生消杀工作。

　（三）公共秩序维护

　1、对小区内进行巡查。

　2、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告有关部门，并协助采取相应措施。

　3、值班室有专人值守，并有值班记录。

　4、小区内车辆进出及停放有序。

　（四）共用部位、共用设施设备维修养护

　1、建立共用设施设备管理档案。

　2、定期检查小区共用部位、共用设施设备的使用状况，进行日常管理和维修养护，并做好检修记录和保养记录。

　3、对小区内的道路进行日常维护，保持道路平整，不影响车辆、行人正常通行。

　4、楼道灯完好率不低于80%。

　5、保持管理服务用房干净整洁，及时维护，确保正常使用。

　6、受理居民报修，维修工作有报修、维修等相关记录。

　7、落实维修经费，按规定收取各相关住户的分摊费用。

　（五）绿化养护

　绿化养护是对园林植物采取灌溉、排涝、修剪、防止病虫害、防寒、支撑、除草、中耕、施肥等技术措施，物业服务人员应具备园林绿化基本知识和养护技能，定期对小区内绿化带及树木进行修剪养护，绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物应随时清理干净。要合理施肥、合理灌溉。

　七、管理服务费用及补贴方式

　（一）管理服务费用

　老旧住宅小区管理服务收费应本着居民出一点、政府补一点、产权责任单位拿一点、增值收益贴一点，遵循合理、公开、质价相符的原则，由价格管理部门根据老旧小区管理服务实际情况制定具体收费标准。

　1、由专业化物业服务企业对老旧住宅小区提供物业管理服务的，按照#####市物业服务及收费相关规定，提供专业化物业管理服务并按合同约定向住户收取物业服务费。

　2、产权责任单位及业主自主管理的，应在街道、社区的指导下，参照老旧小区管理服务及收费标准，由产权责任单位与相关业主自行协商约定管理服务内容及收费标准，明确责、权、利关系，实施自主管理

　。

　3、管理服务机构管理的，按照老旧住宅小区管理服务内容及标准提供基本的管理服务，并按价格主管部门制定的老旧住宅小区管理服务收费标准向住户收取管理服务费，收费票据由管理服务机构向税务部门申请领用，并依法纳税。

　在老旧小区居住的居民应当按照有关规定履行缴纳管理服务费的义务，积极配合做好管理服务工作。物业服务企业及区（县）或街道办事处设立的管理服务机构提供管理服务内容以外的专项服务，其收费标准由双方约定。

　（二）管理服务费用补贴

　1、对积极接管老旧住宅小区并签订5年以上物业服务合同的物业企业，市级财政将在3年内（截止至2016年底）按照其实际接管老旧住宅小区总建筑面积0.10元/㎡·月的标准发放奖励资金。每合同年度由区（县）物业管理部门会同街道办事处对物业企业的管理情况进行检查，社区组织对老旧住宅小区居民进行满意度调查，检查合格并且住户满意率达到60%以上的，由各区（县）物业管理部门提出申请，经市物业主管部门提出审核意见后，由财政部门于每年末统一向各区县拨付奖励资金。

　2、为老旧小区提供服务的管理服务机构，区（县）财政按照其实际接管老旧住宅小区总建筑面积0.10元/㎡·月的标准给予补贴。区（县）人民政府应当将老旧住宅小区管理服务费用中政府补贴部分列入财政预算。由管理服务机构向区（县）物业管理部门提出补贴申请，经区（县）物业管理部门提出审核意见后，由区（县）财政部门于每年末统一支付补贴资金，具体补贴资金申请、审批、发放流程由各区（县）制定。

　3、老旧住宅小区内低保家庭可凭借区（县）民政部门出具的低保家庭证明、管理服务费缴费发票向社区申请补贴，其减免的费用由街道办事处汇总上报，经区（县）房产行政主管部门审核后，由各区（县）财政部门每年分两次向管理服务单位统一进行结算支付，减免部分纳入区（县）政府财政补贴范围。

　4、老旧住宅小区内收取的停车占道、广告、摊位、场地等经营性收益可用于补贴管理服务收费的不足。

　九、保障措施

　（一）明确管理主体

　按照政府主导、属地管理的原则，各区（县）人民政府负责对本辖区内各街道办事处（乡镇政府）的老旧住宅小区接管服务活动进行监督指导。

　街道办事处或乡镇政府负责组织管理服务机构落实辖区内老旧住宅小区的接管服务工作，积极推进辖区内老旧住宅小区通过选聘或引进物业服务企业实施专业化物业管理。对改造后仍不具备专业化管理条件、无法进行区域整合和规模化管理、无临近物业管理项目的老旧住宅小区，由各区（县）或街道设立的管理服务机构进行管理服务。

　社区居民委员会协助街道办事处或乡镇政府设立的管理服务机构做好辖区内老旧住宅小区接管服务工作，做到每个老旧住宅小区都有人管、管得好。

　改造后的老旧住宅小区内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位在业主委员会或社区居委会的协助下，分别与业主签订服务合同，并承担入户端口以外设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用，各专业经营单位分户计量装置的改造费用标准按照我市有关政策规定执行。专业经营设施设备进行维修、养护、更新时，业主应当予以配合。

　（二）落实工作职责

　房产管理部门：按照市政府确定的总体工作目标要求，负责老旧住宅小区管理服务的指导、监督；加强对专业化物业服务企业参与老旧住宅小区物业服务的政策引导；组织好对街道、社区从事老旧住宅小区管理服务工作人员培训。

　民政局部门：负责非营利性管理服务机构（民办非企业单位）的登记、管理工作；负责对老旧住宅小区低保家庭的审核认定。

　财政部门：负责安排落实老旧住宅小区管理服务补贴及奖励资金。

　发改部门：负责制定老旧住宅小区物业服务收费管理办法，监督检查收费行为。

　城管部门：负责老旧住宅小区违章建筑、马路市场、摊点亭棚等违章行为整治清理。

　各部门应围绕市政府确定的总体工作目标要求，形成“两级政府、三级管理、四级服务”的齐抓共管工作格局，齐心协力共同做好我市老旧小区改造完成后的接管服务工作。

　（三）政策支持

　老旧住宅小区改造接管工作要逐步建立以专业化物业管理为主，以产权责任单位和业主自管、相应管理服务机构管理为辅的多种管理服务模式。老旧小区管理服务应优先考虑聘请或引进专业化物业服务企业，物业服务企业可以与业主大会或者辖区的街道、社区通过协议谈判的方式确立管理服务关系、签订物业服务合同。对于积极接管老旧小区的物业服务企业在资质等级审核、优秀项目申报、参与物业服务项目招投标等活动时，将予优先考虑，并按照《#####市物业服务企业诚信档案管理办法》的规定，将接管的老旧小区作为企业优良业绩记入企业诚信档案。

　十、工作要求

　 （一）统一思想认识。推进老旧住宅小区管理服务工作是保障和改善民生，贯彻落实科学发展观，解决好人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题的重要举措。各区（县）政府、各职能部门、各街道办事处和社区要高度重视，密切配合，全力推进。

　（二）建立管理协调制度。按照“政府主导、属地管理”的原则，建立市、区、街道、社区老旧住宅小区管理服务联席会议制度，强化属地管理责任和相关职能部门的协同配合作用，定期分析研究老旧住宅小区管理服务情况，不断提高管理服务工作实效。

　（三）规范管理服务和收费行为。公开服务内容和标准、公开收费价格、公开报修和投诉监督电话，接受广大居民监督。

　（四）加强监督管理。市、区物业管理部门要加强对老旧住宅小区实施接管工作的组织领导及监督检查。老旧住宅小区管理服务单位应将小区的费用收支情况及时进行公布，接受监管部门及广大居民的监督。

　（五）加强舆论引导。各有关部门要加强对老旧住宅小区管理服务工作的舆论宣传，引导群众了解老旧住宅小区管理服务的基本内容，掌握基本规则和标准要求，配合做好小区管理服务工作。

　附件1：

　关于      小区选择管理服务模式的公告

　广大居民：

　                    小区目前已完成老旧小区改造工作，符合实施接管服务的硬件配置要求。根据《#####

　市无物业管理老旧住宅小区接管服务实施方案》的规定，现征求广大居民意见，以确定小区管理模式。

　一、小区四至范围（具体幢号）                                           

　 二、可选择管理模式说明

　1、聘请物业服务企业实施专业化物业管理模式。

　专有部分占建筑物总面积过半数的居民且占总人数过半数的居民选择专业化物业管理的，由业主大会选聘物业服务企业，双方应签订物业服务合同，物业服务企业按《物业管理条例》等法规规章规定及物业服务合同的约定实施专业化物业管理。服务和收费标准参照按《**维吾尔自治区物业服务收费管理办法》执行，具体标准在物业服务合同中约定。

　2、产权单位及业主自管模式

　有产权责任单位的老旧住宅小区，由相关产权责任单位，参照老旧住宅小区服务内容及标准，与业主共同对改造后的老旧住宅小区实施自主管理。

　3、管理服务机构管理模式。

　对改造后仍不具备专业化管理条件、无法进行区域整合和规模化管理、无临近物业管理项目的老旧住宅小区，按照相对集中和方便管理的原则，以街道或者社区为单位，统一归并为一个管理服务区域，由各区（县）设立相应的管理服务机构进行管理，也可以根据实际情况由街道办事处设立非营利性管理服务机构（民办非企业单位）、并在社区设立管理服务站进行管理，按照老旧住宅小区管理服务内容及标准，提供基本的管理服务。并逐步向社会化物业管理过渡。

　三、选票发放及回收

　征求居民意见的选票将于        年    月     日开始发放，由社区组织各楼道小组长将选票发至各居民家中，居民也可自行至社区领取。

　领取地点：                                          

　 填好的选票请于   月    日前投入社区门口的选票箱内。社区将于   月    日邀请3-5名业主委员会成员或业主代表共同开箱计票。计票结果将在社区公告内张贴公示。

　             社区居委会               年    月     日

　附件2

　小区管理模式选择表

　                                                        编号：         

　 专业化物业管理

　非专业化物业管理

　1、专业化物业管理模式

　2、产权单位及业主

　自管模式

　3、管理服务机构

　管理模式

　房号：                              联系电话：                  

　 居民（签名）                

　 填写时间：     年     月    日

　填写说明：

　1、三种管理模式，只能任选其一，请在你选择的管理模式下打“√”；

　2、居民应详细填写房号、联系电话、签名和填写时间。

　            社区制（盖章）

　%                                                                      

　小区选择管理模式选票存根

　                                                      编号：         

　 房号：                         联系电话：              

　 领票居民（签名）：               

　 领票时间：     年    月     日

　附件3：

　老旧小区改造工程接管验收单

　小区名称：                                验收日期：                  

　 项次

　项  目

　查验情况

　结  论

　1

　资料

　竣工验收证明

　《工程保修书》

　总平面图（竣工）

　外墙保温资料

　管线、管网图

　设备技术及维护资料

　2

　管理区域

　小区四至范围

　小区封闭管理

　零星楼栋整合

　3

　物业服务用房及设施

　物业用房

　围墙（围栏）大门

　庭院照明

　4

　节能改造

　外墙面保温

　屋面保温、防水

　更换窗户

　单元门

　楼道粉刷

　阳台、地下室顶板

　楼栋温控计量

　5

　管线管网

　给水管线

　排水管线

　采暖管线

　6

　环境整治

　道路硬化

　绿化

　环卫设施

　建设单位（盖章）：                       查验单位（盖章）：

　   附件4：

　整改通知单

　                             （施工单位）：

　经检查，贵方在                           （小区）土建、安装施工方面存在质量问题（见下栏），望接到本通知后，于　　年　月　日前完成整改并报复验。

　                              （建设单位）

　年　　月　　日

　需整改内容：

　%―――――――――― ――――――――――――――――――――――

　整改通知单存根

　 签收单位

　签收人

　要求完成时间

　实际完成时间

　需整改内容：

　                                                    年　　月　　日

　附件5：

　接管服务交接单

　小区名称

　地    址

　建设单位

　施工单位

　接管服务范围：

　接管服务内容：

　交接单位（盖章）：

　                       年   月    日

　接管服务单位（盖章）：

　                       年   月   日

　6